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    买被抵押和查封的二手房无法过户怎么办?

    京云业主维权律师

    2019-12-03 14:52:26

    【摘要】关键词:业主维权,二手房纠纷,二手房买卖 文章导读:在二手房交易的过程中,卖方的房产已被抵押或查封,会给交易造成很大的障碍,严重的无法办理过户。出了这样的问题应该怎么办,有无

    关键词:业主维权二手房纠纷二手房买卖,
     
    文章导读:在二手房交易的过程中,卖方的房产已被抵押或查封,会给交易造成很大的障碍,严重的无法办理过户。出了这样的问题应该怎么办,有无办法提前预防?京云房产律师团近日专门选取了典型案例,为大家指点迷津。
     
    购买被抵押的房屋有什么风险?
    房屋被抵押的情况还是经常碰到的,最常见的就是原房主通过贷款购房的房屋,在贷款还清前,房屋是抵押给银行的。除此之外,也有房屋所有权人因个人债务等其他原因,将房产抵押给其他人。在抵押期间房产的占有使用权并不改变。当债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
    根据规定,必须是无抵押状态的房产,才能办理过户。所以,购买此类房子,需要卖家先自行解押,或者买家通过合理的方式替卖家还钱,才能解除房子的抵押,才能办理过户。
    我们遇到过大量的纠纷,卖家无力按照合同的约定时间自行解押,或者卖家把买家交给他用来解押的钱挪作他用,导致买家最后钱房两空。
     
    购买被查封的房屋有什么风险?
    购买被查封的房产比购买设定抵押的房产风险更大。毕竟如果是因贷款设定抵押是很常见的,但如果是涉及被查封,原产权人个人信用可能就存在问题,风险当然也就大了。房子最后无法交易,或者你支付的房屋首付款打水漂都是有可能的。
    房子被查封的原因很复杂,有恶意的也有无意的。
    可能是房价大涨,卖家与第三方合谋伪造债权债务关系,让法院查封房产,使交易被迫中止;也可能是卖家出卖的房屋登记上属于卖家,但根据规定和家人共有,共有人提起诉讼,查封了房产;还可能是房主真的涉及其他债务纠纷,法院依职权或债权人申请,对房屋进行保全措施。
    总之,原因很多,买家常常防不胜防。如果涉及诉讼房屋被保全,查封周期会很长,房屋被查封期间无法过户。
     
    案例:买了有抵押和查封的房子无法办过户
    2018年1月,吴某、许某(卖方)与温某(买方)协商,吴某、许某将其名下一处别墅以330万元的价格出售给温某,温某支付定金10万元。合同同时约定涉案房屋处于抵押及查封状态,由卖方负责涤除抵押和解除查封。一方如有违约,另一方有权解除合同,并按成交价10%作出赔偿。温某签订合同后依约向吴某、许某支付了10万元定金,后由于吴某、许某未按照合同约定涤除抵押和解除查封,无法为温某办理过户,导致购房合同无法继续履行。
     
    法院判决合同解除,卖家赔钱
    温某遂诉至法院要求对方解除合同、支付违约金99万元。
    经查明,涉案房屋因吴某、许某的另案债务被查封,导致合同无法继续履行,法院遂判决解除双方签订的房屋买卖合同,吴某、许某向温某返还定金。对于违约金法院进行了适当调整。
     
    律师分析
    根据《合同法》的规定,卖家无法为买家办理过户的行为构成根本违约,买家可以依法主张解除合同,返还定金并主张违约金。
    对于违约金,吴某、许某未能解除查封,将涉案房屋过户给温某,构成违约,应承担违约责任,但温某作为房屋的买受人,在房屋买卖的重大交易中,理应尽到一般买房者的合理审慎义务,其在明知涉案房屋被司法机关查封、交易必然存在极大风险的情况下仍选择继续签约和履行,对合同无法继续履行亦负有一定过错,故对温某主张的违约金金额进行了适当调整。
     
    出了无法过户的情况买家应该怎么办?
     
    因房产被抵押导致
    方案一:卖方在合同约定的履行期限届满时仍未按约定解押,致使买方无法办理房屋所有权转移登记的。买方可向法院起诉请求解除合同,并要求卖方承担相应违约责任的,法院应予支持。
    方案二:卖方在合同约定的履行期限届满时仍未履行解押义务,致使买方无法办理房屋过户,而买方要求继续履行合同办理过户手续的,买方要准备好资金代卖方清偿债务解除抵押。如果买方不能代为清偿债务,对其要求过户的诉求,法院不支持。
     
    因房产被查封导致
    依照《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”的规定,一般认为被查封房屋买卖合同本身是有效的,但解除查封前禁止过户。
    处理被查封房屋买卖合同方法,原则上同被抵押的房屋相同,能及时解决查封问题,房屋买卖合同可以顺序履行。解决不了,导致合同目的无法实现,可以追究卖方的违约责任。
     
    如何预防此类纠纷的发生?
    一般情况下,出售已被司法查封的房屋价格低于市场价,很多买家在低价的诱惑、中介的诱导下,在未对房屋权属、查封、抵押等情况进行审查的情况下便匆匆忙忙签订合同,支付首付款。最终,涉案房屋可能因仍被查封而无法过户,卖方也可能已将房款挪作他用,丧失返还能力。
    因此,业主维权网建议,购房者在签订房屋买卖合同前应当查看最新的不动产登记信息,审查交易房屋的权属、抵押及查封情况,对于处于抵押、查封状态的房屋,谨慎购买。
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    律师提示:房屋买卖属于大宗商品交易,具有标的额大、过程烦琐、交易时间长等特征,极易产生纠纷,买方在购房时应该认真审查房屋的权属、他项权及是否限制交易等情况,切勿受低价房的诱惑,轻易进行交易。交易出现纠纷应及时咨询专业房产律师,避免损失扩大。
     
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