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    买房遇到一房二卖,怎么办?

    原创

    2019-06-17 11:18:50

    【摘要】由于房产是非常重要的财产和生活基础,再加之近年来房产快速增值,往往出现房屋买卖合同刚刚签订房价就又涨了几十万甚至是一百多万,在这种情况先往往房屋出卖者由于利益原因出现

    由于房产是非常重要的财产和生活基础,再加之近年来房产快速增值,往往出现房屋买卖合同刚刚签订房价就又涨了几十万甚至是一百多万,在这种情况先往往房屋出卖者由于利益原因出现不履行合同,甚至再以高价出卖给第三方。这时就会出现一房二卖的情况,此时卖方如果处理不当就会造成重大经济损失。本文通过案例的形式详细讲解。

    利益驱使一房二卖

    宋某与妻子于2015年协议离婚,双方约定位于某市某区的一幢面积近三百平方米的别墅归宋某所有,但并未办理变更所有权手续。2016年1月,买家陈女士与宋某在房地产经纪公司的居间下,签订了一份《房地产买卖中介合同》,约定将宋某与其前妻共有的房屋出卖给陈女士,价格265万元。

    合同签订后,盖别墅一个多月内涨幅巨大,宋某越想越不甘心,便于2017年1月告知居间方,要求在原有房价基础上涨60万元,作为交易期间房价飞涨的补偿。陈女士知晓后委托律师致函宋某,告知其行为构成违约,要求在10日内办理涉案房屋的网签、资金托管,并办理过户,但宋某未作理会,陈女士遂将宋某及其前妻诉至法院。此案经法院一审依法判决,双方继续履行房屋买卖合同,宋某将不动产变更登记至陈女士名下。宋某不服提起上诉,法院作出了驳回上诉,维持原判的终审判决。

    然而,涉及该别墅的案件正在审理期间,宋某又在其他房地产经纪公司的居间下,与另一位买家杨某签订了一份《房屋买卖(居间)合同》,约定将上述别墅以520万元的价格交易,任某当即支付定金30万元。但宋某并未告知任某案涉房屋已经转让给了陈女士的事实。

    法院审理认为,本案中,宋某一房二卖的这一行为系导致纠纷产生的直接原因。且案涉房屋已判决过户至案外人陈女士名下,宋某的违约行为已导致双方之间的合同目的无法实现,对此任某作为守约方有权要求李某承担相应的赔偿责任。

    由于任某是在判决生效的情况下才买的宋某的别墅,此时任某只得另行购买其他房产,因此给任某造成实际90多万,无法挽回。

    但是法律并没有明确禁止一物二卖,并没有因一物二卖而当然否定合同效力,只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。合同具备法律规定的有效要件即合法有效。且本案中,没有恶意串通损害他人利益而导致合同无效之情形。根据我国相关法律规定最终法院认定两份合同同时有效。

    据了解,目前案涉房屋经陈女士申请强制执行后,已全部执行完毕。这套别墅目前的价值达七百余万元,而因为原房主咎由自取,最终以三百余万元成交,还得支付赔偿金近百万元,可谓得不偿失。

    “一房二卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人,就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。法律并没有明确禁止一物二卖,并没有因一物二卖而当然否定合同效力,只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。

    也就是说,这两份合同如果没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形的,均为有效的合同。即,并不因为房主在先订立了一份房屋买卖合同,房主订立的第二份买卖合同就必然无效。如此一来,房主“一房二卖”将产生两份合同义务,任何一份合同不能履行的,都将承担违约赔偿责任。两份买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的,应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位,但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。
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