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    二手房买卖需要注意哪些事项(流程篇)

    京云业主维权律师

    2019-06-17 14:09:54

    【摘要】随着如今一二线城市的房价过快上涨,许多人以购买、“囤积”房产的方式作为理财方式,导致二手房交易市场非常火热,但二手房交易市场的难以管控性,二手房买卖纠纷越来


    随着如今一二线城市的房价过快上涨,许多人以购买、“囤积”房产的方式作为理财方式,导致二手房交易市场非常火热,但二手房交易市场的难以管控性,二手房买卖纠纷越来越多。那么,当遇到卖方不履行交房义务的时候,买方应如何维权,卖方又要承担什么责任呢?以下几点是特别需要注意的地方:
    第1步:买卖前的产权审核
    担心买到产权有瑕疵的房子,首先,要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。你相中的房屋有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易即无效。
    第2步:交定金与签合同
      如果你看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。如果没有可信赖的第三方,定金最好交由银行监管。具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。1.当下楼价上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约,所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”。
    3步:首期及资金监管
      除了产权问题之外,自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行监管。买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务,一般会收取单笔500元左右的监管费,但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管,则可以省去这笔费用。
    4步:签订买卖合同
    签订书面协议时,最主要关注四个方面:产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要,像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利进行,交付首期之后,就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。
    1. 如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能
    2. 如果有租约的,应该让租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
    3. 如果该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
    4. 要明确违约责任,特别是在目前房价上涨的情况下,业主违约的几率增大,明确违约责任才能保障自己的权益。
    5步:过户及交税
    去过户时,需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后,拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。
    1. 房地产的风险责任,产权转移前由转让人承担,产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险,是由买方承担的,所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。
    2. 目前房价上涨,有业主会以虚假债务为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易终止,买方可以在合同中增加一条条款,约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封,那么视为业主违约,必须承担违约责任。
    第6步:后续事项
    交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否有被更换或搬走,最终业主才交钥匙,正式完成交易。而上述的水电等交接,就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理,双方应准备好房产证复印件、身份证等。
    1. 如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走,而交房保证金无法弥补时,买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时,尽量把保证金的数额做大 
    2. 户口问题也是交房时容易忽视的地方,所以在交房前,最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。
    总而言之,在二手房交易中买受人要步步小心,任何的疏忽或过于自信都将可能面临合同解除或无法接续履行的风险,在审慎同时尽力寻求专业人士的帮助和指导,早日顺利买到心仪的好房子。
     
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