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    二手房交易中,承租人有哪些权利应得到法律保护?

    京云业主维权律师

    2019-06-17 14:01:16

    【摘要】 在二手房交易市场中,绝大数人的眼光都会集中到买卖双方之间,房东将房屋在中介公司挂牌出售,等待心仪的买家前来购买房屋。一方房产入手,一方资金到账。可谓是功德圆满。但是

        在二手房交易市场中,绝大数人的眼光都会集中到买卖双方之间,房东将房屋在中介公司挂牌出售,等待心仪的买家前来购买房屋。一方房产入手,一方资金到账。可谓是功德圆满。但是,作为买卖双方而言有可能忽略了一个群体的存在,那就是出售房屋中的“承租人”群体,作为承租人而言在房产交易时又有哪些法律赋予的权利呢? 

    一、买卖不破租赁  
         根据《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”

        最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。

      简而言之就是,如果承租期限未到合同后约定时间,无论房东对于房屋作出买卖、赠与或继承的处分,都不影响承租人继续承租的权利。承租人可以依据租赁合同居住到合同约定期限。对于房屋下家或者受赠人都没有权利将承租人驱赶出去,否则将承受不利的法律责任。

    以案说法

        王先生在选购了一套二手房时,被前业主告知该房产已经有人承租,租期尚有九个多月才到期,王先生以为购买了房屋后就有权随时要求承租人搬离,于是与前业主签订了合同并办理了过户手续。在拿到房产证以后就去找承租人主张房子已经卖给自己了,租赁合同因房东变换,已经丧失了存在的基础。要求承租人搬离出“自己”的家,自己要重新装修居住。但是,在与承租人交涉限期搬离的过程中,承租人提出法律上明文规定的“买卖不破租赁”的概念要求继续承租。新房东在承租期间无权撤销租赁合同。并指责前业主和王先生没有尊重其 “优先购买权”,就优先购买权请求原业主承担损害赔偿责任。

        王先生对此不愿意相信,一纸诉状直接将承租人起诉到法院要求承租人限期办理自己家并承担房产过户后承租人继续居住的房租。理想很美满现实却是格外的骨干。法院依据上述法律规定,判决租赁协议有效,最终经法院斡旋,王先生与承租人达成调解协议,王先生补偿承租人5个月房租租金,承租人限期搬离房屋。但因为王先生在购买房屋时前业主已经告知其租赁关系事实,因此在与王先生的交易行为中前业主不存在过失行为,不需承担不利的法律后果。对承租人的补偿只能王先生自己承担。

    承租人的权利到此就结束了吗?并没有!

        本案例中承租人首先以买卖不破租赁的法律原则反驳了王先生的主张,进而又以前业主在房屋出售中没有尊重其 “优先购买权”,就优先购买权请求原业主承担损害赔偿责任。承租人优先购买权又做何种解释?

    二、 承租人优先购买权

    《合同法》第二百三十条:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买权利。

    (1)仅限于房屋租赁场合;

    (2)出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。

    (3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失;

    (4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者.

        《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任,人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院则不予支持。

        简而言之,承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时,在同等条件下优先购买该租赁物的权利。无论承租人是否购买房屋,房东都应当在合理期间内通知承租人是否在同等条件下购买房屋,若承租人明确放弃购买则房东方可与他人正常交易。否则因为告知,房东需要承担法律规定的赔偿责任。

        回到本案中,前业主在出售房屋前未在合理期限内告知承租人,侵犯了承租人的优先购买权。承租人有权利依据相关法律规定向房东主张经济赔偿。谁知承租人表示他也有意购买该房,而房东未通知他就和王先生签约无效,声称要向法院起诉。最终经律师斡旋,房东与承租人达成了调解协议,房东返还其三个月的租金,以作为未在合理期间内通知承租人的经济赔偿。

    律师提醒:根据我国《合同法》规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,因此若有意出售的房屋先前已经出租,则应在出售前通知承租人,以免横生波折。

    三、承租人权利行使的例外情形

    (一)房屋买卖不破租赁的例外情形

    1.房屋在出租前就已经设立抵押权的,抵押人后来行使抵押权拍卖的。

    根据相关规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已经抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该抵押物已经抵押的,抵押权实现造成承租人的损失的,由承租人自己承担。

    这是因为,抵押权属于物权的范畴,而租赁属于债权的范围。在房屋抵押后再出租的,适用的是“物权优先于债权”原则,所以这种情况不适用于买卖不破租赁。

    2.房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

    如果涉及到法院依法查封的房屋,如果房屋查封在先,租赁在后,则法院拍卖的时候不适用买卖不破租赁;如果房屋租赁在先,查封在后的,买卖不破租赁的规则仍可以适用。 房屋买卖不适合有限购买权的例外情形 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定 具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

    1.房屋共有人行使优先购买权的;

    2.出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

    3.出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

    4.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

     

     

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