• 云合评估系统
  • 评估系统升级中...
  • 全面胜诉!房山世界名园逾期交房70余户业主提
  • 河北燕郊小区业主无法办理不动产登记,业主该如
  • 购买商铺起纠纷,究竟是谁违约
  • 退房不退电商费,业主如何维权
  • (商品房虚假宣传)商品房销售广告中的“秘密”,你
  • 超过诉讼时效,买房人能否要求开发商交付房屋并

    公房承租遇拆迁,你的权益被侵犯了吗?

    京云律师事务所

    2019-06-19 14:04:07

    【摘要】  大家对于租房子这件事肯定不会陌生,但是你们了解过租房过程中房子的性质会对你有什么影响吗?如果你租的房子要被拆迁了,你会不会获得补偿呢?今天我们就说一下公房承租人碰

      大家对于租房子这件事肯定不会陌生,但是你们了解过租房过程中房子的性质会对你有什么影响吗?如果你租的房子要被拆迁了,你会不会获得补偿呢?今天我们就说一下公房承租人碰到这种情况时,该如何维护自己的合法权益。

      公房也称共有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。

      这种情况比较特殊,是因为中国过去一段特殊时期产生的这种状况,但是在现有社会秩序下会发生一些冲突,所以在公房问题的处理上有时候会和其他的问题区别对待。譬如对于公房拆迁时,要对公房承租人进行补偿,而一般的拆迁都是对房屋产权人进行补偿。最近身为公房承租人的李家辉(化名)就遇到公房拆迁的问题,我们来看看他是如何维权的。

      一夜之间要腾房

      2007年9月13日,Z市的某房地产开发有限公司取得了Z市某区某片区危改小区房屋拆迁许可证,拆迁期限是从2007年9月13日到2008年9月12日,期间经数次延期至2012年3月12日。

      李家辉(化名)在拆迁范围内承租有一处公房,该公房由国务院国有资产监督管理委员会下设某服务中心(以下简称服务中心)直管。2010年9月20日,拆迁人F公司与服务中心就李家辉承租使用的公房签订《拆迁安置协议》,约定前者对后者异地安置S号房屋,后者7日内将房屋腾空,交由前者拆除。

      《拆迁安置协议》签订后不久,服务中心便以产权单位的身份要求李家辉配合腾房,搬迁至S号房屋继续双方的承租关系。对于这一突如其来的腾房搬迁要求,李家辉拒绝接受。双方的僵持局面一直持续到第二年。

      2011年3月21日,F公司以服务中心为被告,将李家辉列为第三人,向Z市X区人民法院提起腾房诉讼。同年12月中旬,李家辉委托了律师“一揽子”代理其全部拆迁法律事务。

      在李家辉的律师介入后,即将F公司、服务中心作为共同被告起诉至X区人民法院,诉讼请求则是确认二被告签订的《拆迁安置协议》无效,原因在于:依据相关法律规定,直管公房和自管公房的拆迁,应当由原产权单位按照房改政策出售给承租人,由承租人作为被拆迁人与拆迁人进行协商。但二被告为了达到尽快拆迁的目的,恶意串通签订《拆迁安置协议》,依《合同法》第52条规定应属无效。

      最终在律师的努力下,拆迁人F公司与李家辉最终达成庭外和解:由F公司直接对李家辉进行两套房屋的产权置换,在此基础上再补偿李家辉十万多元人民币;李家辉腾空房屋并交由F公司拆除。

      那各位公房承租人以后碰到类似情况时该怎么处理呢?

      公房带有福利分房的性质,因此公房拆迁补偿安置不用于一般住宅房屋拆迁补偿安置。各地对公房拆迁、公房征收都出台相应规定,以Z市为例,公房拆迁补偿应分为两步走:

      步骤一:区分房屋性质,由承租人购买。

      Z市存在两种性质的公房,一种是市、区(县)人民政府所有,并指定有关单位管理的公有住宅即房管房,这种房子的产权均属房管所;另一种是机关、在京部队、企业、事业单位(含社会团体组织)自管公有住宅即单位房,产权属单位所有。

      根据《Z市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼管理办法》第2条,房管所管理的公有住宅平房、简易楼房、筒子楼均须按该办法向职工出售,房屋承租人购买住房后作为被拆迁人(房屋所有权人);单位自管公有住宅平房、简易楼房、筒子楼可以按本办法向职工出售,也可按《Z市城市房屋拆迁管理办法》第29条规定办理--------产权单位可以通过协议收购承租人的公房使用权或者异地安置房屋承租人的方式,与承租人解除设定于被拆迁房屋之上的租赁关系,由拆迁人对产权单位给予补偿。

      步骤二:协商和裁决

      若产权单位未与承租人解除租赁关系的,拆迁人应当与公房承租人就拆迁补偿方案进行协商。

      一般来说,在危旧房改造中,对被拆除成套住宅房屋的居民,将按照原建筑面积予以安置;对被拆除非成套住宅房屋的居民,则按照下列标准给予安置:①原住宅建筑面积不足20平方米的,安置1套一居室;②超过20平方米(含)不足30平方米的,安置1套二居室;③超过30平方米(含)不足40平方米的,安置1套三居室;④超过40平方米(含)的,对于超过部分,可以比照前三款标准予以分套安置或者增加居室间数。

      另外,就承租人支付安置房对价的问题,如果安置房建筑面积未超过原建筑面积,应按照房改成本价格购买,并可享受规定的优惠政策,如工龄、职称;如果安置房建筑面积超过原建筑面积,但未超过人均15平方米(含),应按照房改成本价格购买,不享受相关的优惠政策;如果超过人均15平方米,应按照当地经济适用住房价格购买。

      如果拆迁人与承租人就以上标准协商不成,双方均可向房屋拆迁管理部门申请裁决。实践中,拆迁裁决有时会被异化为促进签约的一种手段,从而失去剧中裁决应有的公正之义。遇到这类裁决的承租人,可以通过向裁决机关的上级行政机关提起行政复议或向人民法院提起行政诉讼的方式救济自身权益。

    备案号:京ICP备15019254号-7