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京云业主维权律师

2019-12-04 14:58:59

【摘要】关键词：业主维权，房产纠纷，买卖合同纠纷一、法理分析：在我们的日常中，以家庭为单位购房的时候，房屋登记往往只登记在了夫妻一方的名下，但是，只要是夫妻关系存续期间，用共同财产购

关键词：业主维权，房产纠纷，买卖合同纠纷
一、法理分析：
在我们的日常中，以家庭为单位购房的时候，房屋登记往往只登记在了夫妻一方的名下，但是，只要是夫妻关系存续期间，用共同财产购买的房屋，一般都认定为夫妻共同财产。因此，是否加名字，其实对双方的权利义务没有实质的影响，这一点也经常会被很多人误解。此外，我们经常碰到“擅自处理房产”的纠纷，包含两种情况：
一种是，夫妻一方想要卖房子，在没有跟另一半商量或者商量后未达成一致后，擅自将房子出卖给第三人了，这就造成另一方重大的财产损失，另一半主张买卖合同无效；另一种是，另一半是知道卖房子这件事的，但是在合同签订后，由于房屋涨价或者其他原因，反悔了，不想卖了，然后会以不知情或未经同意为由请求确认买卖合同无效。
那么，遇到这样的问题，该怎么解决呢？我们应该如何认定这份买卖合同的效力呢？在司法实践中，我们通常按照“善意取得”制度来处理。
什么是善意取得？
关于不动产的善意取得有5个构成要件：
（1）不动产登记簿上出现了权属登记错误，如按份共有或共同共有的房屋登记在一个人名下；
（2）不动产的登记名义人以自己的名义对该不动产事实无权处分，例如出卖、互易、抵债、出资等；
（3）受让人在受让时是善意的，例如在主观上不知道对方的登记错误，而且有理由相信本人就有处分权等；
（4）转让的价格是合理的，判断的标准就是根据房子的情况及市场价格等；
（5）已经办理过户登记手续。
因此我们得出一个结论，夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

二、相关案例：
张某和蔡某是一对夫妻，2007年登记结婚，婚后购买了一套婚房，登记在张某的名下。2019年，张某为了生意经营，急需用钱，于是私自就将这套房卖给了朋友王某，根据当时的市场价，在此基础上打了五折，双方签订了《房屋买卖合同》，付了款，办了过户，但是王某并没有入住进去，而是将房屋直接出租给他人了。蔡某因为常年在国外出差，所以对此毫不知情。2019年下半年蔡某回国发现，房门锁被人换掉，并且房子已经过户到他人名下后，弄清原委后，她找到王某，要求把房子还回来，并愿意把购房款还给对方。但是王某并不配合，说，这个房子已经过户到我的名下了，我也付了房款，现在这个是我的房子。
蔡某觉得太冤枉了，这个房子当初也是自己付了部分钱的，现在自己没有拿到房款，房子也没有了。于是一纸诉状将王某诉至法庭，要求确认合同无效。法院经过审理，双方提交了相应的证据，后判定由于张某和王某约定的价格过低，低于交易地的市场交易价的70%，虽然已经办理了过户手续，但是并不符合善意取得的构成要件，因此，支持了蔡某的诉求。

有人会提出这样的质疑：如果这套房子是夫妻俩唯一的一套住房呢？是不是得优先保障居住权呢？这种质疑乍一看很有道理，仔细推敲，这套唯一住房有可能是豪宅，可以置换另一套住房，有可能是蜗居，出卖后就无房可住，因此各地法院在针对此类案件的处理中，也会酌情处理。但是大原则是没有变化的。当然了，我国的法律也对这种情况在离婚的时候做了相应的规定和保护，如婚姻法司法解释(三)第11条第2款的规定，即夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。也就是说，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋，在保护善意第三人利益后，可能确实损害了出卖人配偶的权利。

三、法律依据：

1、《中华人民共和国婚姻法》(2001修正)

第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金;
(二)生产、经营的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》

第十七条第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》
第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

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