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    唯一的一套住房被老公卖了,我能追回来吗?

    京云业主维权律师

    2019-12-04 14:58:59

    【摘要】 关键词:业主维权,房产纠纷,买卖合同纠纷 一、法理分析: 在我们的日常中,以家庭为单位购房的时候,房屋登记往往只登记在了夫妻一方的名下,但是,只要是夫妻关系存续期间,用共同财产购


     关键词:业主维权房产纠纷买卖合同纠纷
    一、法理分析:
    在我们的日常中,以家庭为单位购房的时候,房屋登记往往只登记在了夫妻一方的名下,但是,只要是夫妻关系存续期间,用共同财产购买的房屋,一般都认定为夫妻共同财产。因此,是否加名字,其实对双方的权利义务没有实质的影响,这一点也经常会被很多人误解。此外,我们经常碰到“擅自处理房产”的纠纷,包含两种情况:
    一种是,夫妻一方想要卖房子,在没有跟另一半商量或者商量后未达成一致后,擅自将房子出卖给第三人了,这就造成另一方重大的财产损失,另一半主张买卖合同无效;另一种是,另一半是知道卖房子这件事的,但是在合同签订后,由于房屋涨价或者其他原因,反悔了,不想卖了,然后会以不知情或未经同意为由请求确认买卖合同无效。
    那么,遇到这样的问题,该怎么解决呢?我们应该如何认定这份买卖合同的效力呢?在司法实践中,我们通常按照“善意取得”制度来处理。
    什么是善意取得?
    关于不动产的善意取得有5个构成要件:
    (1)不动产登记簿上出现了权属登记错误,如按份共有或共同共有的房屋登记在一个人名下;
    (2)不动产的登记名义人以自己的名义对该不动产事实无权处分,例如出卖、互易、抵债、出资等;
    (3)受让人在受让时是善意的,例如在主观上不知道对方的登记错误,而且有理由相信本人就有处分权等;
    (4)转让的价格是合理的,判断的标准就是根据房子的情况及市场价格等;
    (5)已经办理过户登记手续。
    因此我们得出一个结论,夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。
     
    二、相关案例:
    张某和蔡某是一对夫妻,2007年登记结婚,婚后购买了一套婚房,登记在张某的名下。2019年,张某为了生意经营,急需用钱,于是私自就将这套房卖给了朋友王某,根据当时的市场价,在此基础上打了五折,双方签订了《房屋买卖合同》,付了款,办了过户,但是王某并没有入住进去,而是将房屋直接出租给他人了。蔡某因为常年在国外出差,所以对此毫不知情。2019年下半年蔡某回国发现,房门锁被人换掉,并且房子已经过户到他人名下后,弄清原委后,她找到王某,要求把房子还回来,并愿意把购房款还给对方。但是王某并不配合,说,这个房子已经过户到我的名下了,我也付了房款,现在这个是我的房子。
    蔡某觉得太冤枉了,这个房子当初也是自己付了部分钱的,现在自己没有拿到房款,房子也没有了。于是一纸诉状将王某诉至法庭,要求确认合同无效。法院经过审理,双方提交了相应的证据,后判定由于张某和王某约定的价格过低,低于交易地的市场交易价的70%,虽然已经办理了过户手续,但是并不符合善意取得的构成要件,因此,支持了蔡某的诉求。
     
    有人会提出这样的质疑:如果这套房子是夫妻俩唯一的一套住房呢?是不是得优先保障居住权呢?这种质疑乍一看很有道理,仔细推敲,这套唯一住房有可能是豪宅,可以置换另一套住房,有可能是蜗居,出卖后就无房可住,因此各地法院在针对此类案件的处理中,也会酌情处理。但是大原则是没有变化的。当然了,我国的法律也对这种情况在离婚的时候做了相应的规定和保护,如婚姻法司法解释(三)第11条第2款的规定,即夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。也就是说,夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋,在保护善意第三人利益后,可能确实损害了出卖人配偶的权利。
     
    三、法律依据:
     
    1、《中华人民共和国婚姻法》(2001修正)
     
    第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:
    (一)工资、奖金;
    (二)生产、经营的收益;
    (三)知识产权的收益;
    (四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;
    (五)其他应当归共同所有的财产。
    夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。
     
    2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》
     
    第十七条 第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:
    (一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。
    (二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
     
    3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》
    第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。
    夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

     
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