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    河北燕郊小区业主无法办理不动产登记,业主该如何维权

    京云律师事务所

    2019-06-17 14:19:57

    【摘要】近日,河北省燕郊镇多个小区业主无法办理不动产登记证书的新闻成为了2017年开年的重磅新闻。 下面我们看一下具体的事件,京云律师会以专业的房产律师角度对此事予以解读。 【新

    近日,河北省燕郊镇多个小区业主无法办理不动产登记证书的新闻成为了2017年开年的重磅新闻。
    下面我们看一下具体的事件,京云律师会以专业的房产律师角度对此事予以解读。
    【新闻】近日,燕郊多个小区的业主反映,此前他们按照商品房的价格购买的房产,拿着政府部门颁发的房产证,最近却无法进行不动产登记。
    【京云点评】
    1、我们先要看一下《不动产登记证书》和《房产证》的区别:
    《不动产证书》是统一不动产登记簿证之一,不动产登记簿证包括《不动产登记薄》、《不动产证书》和《不动产登记证明》。
    《不动产登记簿》是不动产统一登记的核心依据,由登记机构持有。按照《不动产登记暂行条例》的规定,《不动产登记簿》记载不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;以及涉及不动产权利限制、提示的事项等。
    《不动产权证书》是权利人不动产权的权证,由权利人持有。有单一版和集成版两个版本,证书中记载登记簿的主要信息。单一版证书记载一个不动产单元上的不动产权利。集成版证书记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。目前主要采用单一版证书。
    《不动产登记证明》是他项权证,用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项,由登记机构持有。比如,权利人在申请银行贷款时,可以申请登记机构向银行出具该证明文件,方便权利人贷款。若权利人产权有查封登记,则不颁发证书或证明。
     
    2、《不动产权证书》和《房产证》有什么区别呢?
    直观来说《不动产权证书》比《房产证》产权内容更详细:
    《不动产证》包括了更多土地使用权的信息。对土地使用权使用年限(起止日期)进行了明确规定和房屋取得价格,有效保护不动产权利人的合法财产权,让交易透明化、明确化和增加安全性。还有房屋建筑面积多少,土地使用权分摊面积多少;甚至除了房屋建筑面积图幅,还会附加上土地使用面积图幅。但土地确权公摊部分计算困难还在商讨中,比如小区内幼儿园等公建面积就难以处理。
    《房产证》只是表明权利人对房产有所有权,因为我国是房地权利分离的政策。所以你虽然拥有房屋的所有权,但是对房屋所在的土地只享有使用权,而不动产证标明了土地使用权的年限,房产证没有明确土地使用权的期限。
    有这种改变,是政府考虑到在房产这方面的税基征收将逐渐从交易环节过渡到持有环节,财产税的二次分配将更加明显,为房产税征收打下基础。
     
    【法律规定】
    《不动产登记暂行条例》
    第二条 本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
    本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
    第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。
    不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
    不动产登记簿应当记载以下事项:
    (一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;
    (二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;
    (三)涉及不动产权利限制、提示的事项;
    (四)其他相关事项。
    第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。
    各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
    第二十四条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。
    不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交。
     
    《不动产登记暂行条例实施细则》
    第三十四条  申请国有建设用地使用权首次登记,应当提交下列材料:
      (一)土地权属来源材料;
      (二)权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标;
      (三)土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证;
      (四)其他必要材料。
      前款规定的土地权属来源材料,根据权利取得方式的不同,包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资(入股)、授权经营批准文件。
      申请在地上或者地下单独设立国有建设用地使用权登记的,按照本条规定办理
     
    【新闻】
    黄先生在2013年5月,买了福成五期的房子。房本上清楚地写着70年产权,住宅用地。在今年初他突然发现,他的房产失去了买卖资格。“我知道这事儿是在1月20日左右,业主群里有些人交易时发现落不了宗,有些人通过查产权性质等查出这个地是工业用地和违法违章建设。”
    房子拿到手四年了,为什么才发现土地性质有问题?黄先生解释,“以前买房时发房产证,房产证只是代表这个房子是你的。但房子建到哪儿,还有土地证。土地证一般不会给购房者,都是在土地开发商手里,现在土地证出现问题,土地本身是工业用地,但开发商改成了住宅。”
    黄先生说,福成五期,有至少三千户存在和他一样的问题。有的房产是因为开发商私自在工业用地、绿化用地上盖住宅,有的是因为开发商少批多建等。如果不是不动产权登记,业主可能永远都不知道土地问题的存在。
    福成五期业主张先生指出,“1234号楼属于工业用地,4号楼属于违建用地。但是我们都不知道,现在不动产政策一出来,问题就出来了。我办过户特别顺利,税钱都是按正常住宅缴的。当时我们买的时候和其他的小区购买流程、交的钱一模一样。”
    【京云点评】
    现在这个问题的本质是,这个土地到底是什么性质的。土地性质不是说变就能变的,既然在这片土地上盖了房子,并且政府能颁发房产证能缴税,所有的一切都是正常办理状态的,那么就有理由相信这片土地是居住用地。居住用地不可能一时间又变成其他性质。
    这就产生了两个疑问:对于开发商来说,他们在拿地的时候肯定对土地性质有清楚的了解,但如何把本是绿化用地、工业用地、荒地等性质土地伪装成居住用地,办理产权证的?对于政府来说,既然已经发证,明确记载了居住用地,那么为什么现在又反悔说不是居住用地了,期间问题出在哪儿,政府的公信力有何在?
    目前可能原因是:本是非居住用地的土地并没有真正按照国家法律规定的正规程序改变成居住用地,开发商肯定是通过其他方法违规改变了土地性质。但在本次国家换证时彻底排查出来了,因为手续不齐,所以不能按照要求换发新的《不动产权证》。
    【法律规定】
     第七条 土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
     第八条 城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
     第九条 土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
     第十条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的,须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案,按照国务院规定,报国务院或者省级人民政府批准。
     第十一条 土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门实施。
     第十七条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。
    第二十五条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地
    第四十三条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。
    第四十四条 商品房预售,应当符合下列条件:
      (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
      (二)持有建设工程规划许可证;
      (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
      (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
      商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
    第六十条  在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
     第七十条 房地产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。
      房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利,索取他人财物,或者非法收受他人财物为他人谋利益,构成犯罪的,依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。
    【新闻】类似的问题存在于燕郊多个小区。小张各庄小区业主韩女士去年年底刚买了房,转年就碰到这样的事。“海洋局北院、福成五期、首钢小区,好多小区都这样。这是开发商跟政府之间的问题,老百姓只是从开发商那买,开发商说能给办,政府的房管局也给房本。”
      遇到麻烦的不仅仅是买家,还有很多房产卖家,同样被不动产登记问题所困扰。叶女士去年底卖了冶金小区的房产,至今只拿到两成的首付款。究其原因,是因为冶金小区的土地属于划拨用地,无法办理落宗,办不了不动产登记手续。
      叶女士说,她也曾向不动产登记中心提出,可否补交土地出让金,来改变土地的划拨性质。但政府部门说,目前还没有这样的政策。“现在政府没有说法,只是说在等待,具体等多久不知道。政府说是遗留问题,但遗留问题不应该让老百姓来承担后果,感觉不公平。”
      对于业主所反映的问题,三河市国土资源局不动产登记中心1月23日张贴了一份公告称,三河市部分小区由于相关法律法规、政策原因限制,暂时停止办理相关不动产登记业务。市政府已经成立工作组对相关问题逐个进行调查,市政府将根据调查结果争取上级有关政策支持,参照其他市县的成功做法制定解决办法,待相关办法出台后,再行办理不动产相关登记手续。
      今天下午,记者联系三河市有关部门,一位工作人员称,以上述不动产登记中心发布的公告为准,除此之外,没有进展以及需要说明的情况。到目前为止,当地政府方面对于这一问题的权责、如何处理、解决方案以及时间表等问题都没有做出明确的答复。
      而业主却有这样的疑问,开发商私自改变土地性质、土地用途,包括规划、建设、国土、税务、房管等政府监管部门,就没有一个知道的吗?如果不知情,又如何给这些工业用地、绿化用地上的建成的住宅小区,颁发了70年产权的房产证?这些问题,有待三河市方面,作出解释。
    那么这些业主该如何通过法律手段进行权利救济呢?
       颁发房产证的行为表面上是房管局,实际上对于新开发楼盘来说,涉及到很多个政府部门。从项目建设来看,涉及到规划局、国土局、环保局、发改委、税务局到工商局;从后期入住来看,牵扯的就更多了,包括了绿化办、供电局、自来水公司、燃气公司、消防和教育局等等政府机构。但是决定该房屋能否建成的主要机构还是规划局等。
        所以这些土地产生问题的关键也再此,因此我们要向三河市规划局、国土局、环保局、发改委、税务局和工商局提起政府信息公开,调查小区宗地的确切权属问题,然后针对调查出的问题来决定是否提起诉讼。
         房子是老百姓最重要的生活资产,所以有关房子的任何问题都是他们的心头大事。一套合法购买,政府机构正常颁发房屋产权证的房子,在几年后突然告知有是违建,房产证不能正常更换、房屋不能正常上市交易,这是对人心的极大伤害,更是对政府的公信力是极大的损害。
       京云房产律师团将密切关注此事进展,随时为这些受害业主提供专业房产法律支持。
     
       根据最新信息:三河市人民政府近期发布公告:福成五区、燕潮家园等几个小区已经可以办理不动产登记了,为这次的政府效率点赞,希望三河市政府能够尽快解决所有的相关问题。

     
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