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    房产证迟迟办不下来,该拿开发商如何是好?

    京云律师事务所

    2019-06-18 15:18:05

    【摘要】 在商品房买卖纠纷中,开发商逾期办证是较为常见的问题。购房者与开发商签订房屋买卖合同、按期支付房款之后入住数月,甚者入住几年也无法办理房屋产权登记,拿不到房产证让购

        在商品房买卖纠纷中,开发商逾期办证是较为常见的问题。购房者与开发商签订房屋买卖合同、按期支付房款之后入住数月,甚者入住几年也无法办理房屋产权登记,拿不到房产证让购房者忧心忡忡,没有“安全感”。京云专业房产律师和您谈谈开发商逾期办证的相关法律问题。
    根据《商品房合同解释》第18条规定,由于出卖人的原因,买受人未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊规定外,出卖人应当承担违约责任。我们可以明确得出,我国现行法律追究开发商逾期办证的违约责任的事实基础在于“由于出卖人的原因”,那么究竟哪些情况属于“由于出卖人的原因”呢?为此我们总结了有以下几种情形:

    1、土地适用手续不合法。如农村集体所有土地上建造的房屋,根据我国现行土地管理法律、法规的规定,是不允许直接进入市场流通的,如果按商品房出售,购房者无法领取房产权属证书;
    2、房地产开发企业未支付全部土地出让金。支付土地出让金是土地使用权受让人的主要义务,在受让人没有按约履行全部义务前,土地部门一般会限制土地使用权的变更手续;
    3、房地产开发企业违章建房或不能提供规定的资料。根据《房屋登记办法》第22条规定:“有下列情形之一的,房屋登记机构应当不予登记:(一)未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的;……”未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记,或者房地产项目竣工后无法通过环保验收或者消防验收,是不允许办理商品房所有权登记的。
    4、其他原因。如房地产开发企业没有将代收的公共物业维修基金上缴,没有抵押权注销等情况下,也会影响房屋产权登记手续的办理。

        如果购房者不幸遭遇上述的几种情况,从法律角度来说应当如何维护权利呢?根据《商品房合同解释》19条规定:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明文规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”
    根据以上法律规定可知,当因为开发商原因未能在法律规定的期限内协助购房者办理房屋所有权登记,购房者有权利请求解除合同和赔偿相应的损失。因此当购房者遇到此类问题,建议拿起法律武器,主张自身合法权益。
     
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