青岛中铁博览城虚假宣传、房屋质量问题纠纷及维权意见

京云律师事务所

2019-11-08 11:29:14

【摘要】关键词：业主维权、虚假宣传维权、房屋质量维权一、案情简述 2017年7月，王女士在中铁青岛世界博览城买了一套公寓，当时之所以购买此房子，一是因为这是中铁的项目，也就是所谓的品

关键词：业主维权、虚假宣传维权、房屋质量维权

一、案情简述
2017年7月，王女士在中铁青岛世界博览城买了一套公寓，当时之所以购买此房子，一是因为这是中铁的项目，也就是所谓的品牌效应。二是当时中铁展示的样板房和自己心中期望的房子模样一致，但到了2019年4月看房时，却傻了眼，因为房子和销售广告中宣传的严重不一致。因此，王女士现在想要退房。

二、案例分析
（一）样板房的法律约束力如何呢？
1、样板房和楼盘模型属于售楼宣传资料的一种，其法律约束力应当与宣传资料一致。
2、《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
（二）开发商违约
本案中，中铁这一项目中的样板房和实际交付的房子质量、装修以及设计不一致，属于开发商违约。业主买房时就是奔着样板房的的综合宣传去的，而现在开发商擅自变更设计图纸，无论是从房子的设计还是房子本身的居住功能都得不到实现，开发商的行为属于违约，因此业主可以主张退房的申请。业主可以要求开发商支付违约金。
（三）商品房销售广告的性质
1、根据最高法院审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋，及相关设施所作的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。这个说明和允诺即使没有写进商品房买卖合同，也应当视为合同内容，商品房出卖人如有违反，需要承担违约责任。
2、京云房产律师团认为，在此案中开发商有具体明确的内容。因此，业主可以向开发商主张违约赔偿。
同时在本案中，开发商存在欺骗行为，业主因为开发商欺骗买了此房子，使得自己的最基本的合同目的无法实现，因此，业主可以行使撤销合同的权利。因欺诈、胁迫、重大误解、显失公平而订立的合同属于民法上可撤销的合同。
3、在和置业顾问沟通的过程中，其前后的表述不一致的行为不仅违反了民法中的诚实信用原则也违法了法律《商品房销售管理办法》的相关规定。置业顾问最开始标明：“样板间就是实际交付的房子的真实样子”，后来变为“样板间只是作为业主买房的参考，并不是只要交一模一样的房子”。开发商应对侵犯业主的信赖利益造成的损失承担责任。
在本案中根据王女士的述说，可以看出在中铁直播视频截图中显示的“禅室”明亮有窗，而显示中的禅室却小的像“狗洞”；样板间里的挑高是4.7米，但现实中的却是男主人站直了腰，头顶就能碰到二楼的房顶；说好的大飘窗在现实中却没有窗户；墙纸的质量也不过关，一碰就掉；进卫生间也是一个很艰难的过程，这样的设计和销售广告中宣传的严重不相符合，业主可以要求开发商退房。
（四）关于房屋质量问题
掉墙皮、电路设计存在隐患等这些属于商品房质量问题，如果不是危及到业主自身的生命安全问题，业主可以请求物业在维修期内进行维修或者自己维修事后保留好相关的票据和发票，找物业进行报修，如果此两种方法仍然解决不了问题，那么也可以通过法律进行维权。当然如果房屋的质量严重侵犯到业主的人身安全，则可以主张退房的请求。
（五）关于退房请求
1、针对业主的退房要求，售楼处的经理表示：退房是不可能的，业主既然签了合同，就是接受了我们的房子，一切事宜我们都是以合同为准。
2、京云房产律师团认为，这明显是不合理的，售楼经理的行为明显违反了“意思自治”。在一定程度上，经理的此行为蕴含着霸王条款的意味，业主完全可以就此合同中的行为追究开发商的违约责任，要求相应的赔偿。
3、综上所述，业主可以向开发商主张违约金、可以因无法实现合同的根本目的而退房、可以请求对方按照样板房的样子进行整改重置、可以因开发商的欺诈行为而撤销合同、可以就房屋质量问题主张权益（如上文所述）等，最好请专业的律师进行维权。业主面对此种问题时，一定要积极地维权，不要消极的等待、也不要轻信开发商的话，提高辨别和判断力，把握好时机及时出击维权。

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王兴华创始人、主任

景海竞律师

乐祥立房产部主管律师

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王兴华 创始人、主任

景海竞 律师

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