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    购买商铺起纠纷,究竟是谁违约

    京云律师事务所

    2019-06-17 15:01:58

    【摘要】  2017年12月10日,甲方A房地产公司与乙方俞某签订的《商铺认购书》,俞某向A房地产公司认购该公司地块的一、二、三层店面,面积约2378平方米,总价款17275万元。双方约定俞某在

      2017年12月10日,甲方A房地产公司与乙方俞某签订的《商铺认购书》,俞某向A房地产公司认购该公司地块的一、二、三层店面,面积约2378平方米,总价款17275万元。双方约定俞某在签订本认购书后10日内支付给A房地产公司订金6360万元。A房地产公司应当在收到俞某订金后30日内领取《商品房预售许可证》,并与俞某签订《商品房买卖合同》。丙方魏某以个人名义为房地产公司做了担保。

      合同签订后,在付款之后不久,俞某了解到A房地产公,不仅无法按期办理《商品房预售许可证》,甚至在与B房地产公司(魏某为实际控制人)进行房屋买卖时,B将合同约定的房屋作为了自己贷款的抵押物,所以未继续支付订金余款500万元。后A房地产公司后将《商铺认购书》项下的商铺转卖他人。A房地产公司最终于2018年6月取得《商品房预售许可证》。

      俞某认为,A房地产公司已经丧失了商业信誉,完全不再具有合作的信任基础,所以他要求行使不安抗辩权,并主张对方违约,要承担违约金。

      (不安抗辩权:在有先后履行顺序的双务合同中,先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人有难以履行的情形时,在对方当事人未履行或未为合同履行提供担保之前,有暂时中止履行合同的权利。)

      俞某的主张能得到支持吗?该诉求主要由三个方面构成,首先合同要有效,这是前提,在该前提下,行使不安抗辩权和主张对方违约是他的主要诉求

      一、该认购书是否有效?

      该《商铺认购书》明确约定在A公司取得《商品房预售许可证》后,应另行签订商品房买卖合同,故应当认定《商铺认购书》是双方当事人为将来签订商铺买卖合同而事先达成的合意,为商品房买卖预约合同。同时该认购书为双方当事人真实意思表示,内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定,应认定有效。

      二、俞某少支付500万元订金是否属于行使不安抗辩权?

      不安抗辩权,按《合同法》规定,是指先给付义务人有确切证据证明后给付义务人的履行能力明显降低,有不能为对待给付的现实危险的,有权中止履行。具体到本案中,根据《商铺认购书》的约定,俞某是先给付义务人,A房地产公司是后给付义务人,一般情况下,俞某应先履行自己的义务,即支付6360万元的订金。

      但是如果有确切证据证明对方有下列4个情形之一的,可以中止履行:

      (一)经营状况严重恶化;

      (二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;

      (三)丧失商业信誉;

      (四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形

      俞某认为,A房地产公司存在丧失商业信誉的情形,依据是其与B房地产公司签订另一购房合同后,B房地产公司将合同约定的房屋设定抵押。然而,B房地产公司与A房地产公司是两个不同的法人,以案外人违约为由在本案合同履行中行使不安抗辩权,不符合合同相对性原则。因此该理由不被采纳。

      同时,法律规定在行使不安抗辩权,中止履行的,应当及时通知对方。但俞某并没有证据证明自己履行过通知义务。

      综合以上两个理由,最终俞某关于其行使不安抗辩权的主张没有被法院支持。

      三、俞某与A房地产公司究竟是谁违约?

      由于俞某关于不安抗辩权的主张没有被支持,因此其没有继续支付订金的行为属于中止履行。同时,俞某在知道A房地产公司于2018年取得《商品房预售许可证》后,没有向A房地产公司要求继续支付订金余额,实际上也未支付。

      因此,应当认定俞某至今没有依约付清6360万元订金,俞某负有先履行义务,在其没有完全履行义务的情况下,属于俞某违约,所以无权向A房地产公司主张违约金。

      本案《商铺认购书》解除后,双方当事人的权利义务终止。因房屋交易尚未完成,应当返还一方占有另一方的财产。A房地产公司占有俞某的5860万元购房订金及所生利息,理应一并返还。

      最终法院判决:解除当事人签订的《商铺认购书》;房地产公司向俞某支付5860万元及其利息;没有支持俞某关于违约金的诉讼请求

      在实际的商品房屋买卖过程中,经常会发生种种复杂的情况,并非如法律条文一样黑白分明,此时要判断究竟是谁违约,就要将法律规定与事实情况结合起来,就比如本案中,俞某不仅没有意识到合同具有相对性,也不了解不安抗辩权究竟怎么适用。因此如果购买房屋出现纠纷,要第一时间咨询专业律师的意见,防止将自己也陷入违约的境地。

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