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    超过诉讼时效,买房人能否要求开发商交付房屋并支付逾期交房违约金

    京云律师事务所

    2019-06-17 17:42:51

    【摘要】  2006年初,张先生与某开发商签订《商品房购销合同》,约定甲方(开发商)应于2007年3月1日前,将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给乙方(

      【具体案情】

      2006年初,张先生与某开发商签订《商品房购销合同》,约定甲方(开发商)应于2007年3月1日前,将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给乙方(张先生),若逾期交房应按日支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后,张先生按约付清了全部房款,开发商也于2007年2月28日在报纸上刊登交房通知。但张先生按通知要求去接房时却发现其购买的第一层的商品房怎么高出地面一大截,要上一截楼梯才能入户,原本可以享用的房前花园变成了楼下车库业主的便利了。于是,张先生找开发商交涉,开发商却以张先生的房号并未变化,楼下车库只是因地势原因有半截露出地面对张先生房屋无任何影响,《商品房购销合同》并未约定房前花园由张先生享有等理由予以拒绝,张先生因此也拒绝接收房屋。后来,双方也口头商谈过换房问题,但均未达成一致意见。(注:这些交涉及商谈过程没有任何证据可以证明,只是张先生的口头陈述)。2009年10月20日,张先生向法院起诉要求开发商交付合同约定的房屋并支付自2007年3月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。

      【双方抗辩的主要观点】

      原告认为:开发商虽然于2007年2月28日在报纸上刊登了交房通知,但开发商通知交付的房屋不符合法定和约定的交房条件,如:2007年11月29日才取得消防验收合格证明,将地下一层的车库建成地上一层,违反规划,导致原告所购第一层的房屋实际已变成第二层,违反了《商品房购销合同》的约定,且原告一直在与开发商交涉,开发商的违约行为处于持续状态,原告的全部诉讼请求均应予以支持。

      被告辩称:被告开发建设的商品房已于2007年2月20日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格,有五方签章认可的《工程质量竣工验收记录表》和《单位工程验收证明书》为据,并于2007年2月28日在报纸上刊登了交房通知,被告没有任何违约行为,不应当承担违约责任;其次,退一万步讲,即使要追究被告的违约责任,原告也应于2007年3月2日至2009年3月2日期间提出其权利主张,但原告直至2009年10月20日才向法院提起诉讼,显然已超过诉讼时效,其权利主张已依法丧失胜诉权,因此,请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

      当然,被告也表示:被告在取得法院驳回原告全部诉讼请求的生效判决的前提下,被告还是愿意按现状向原告交付房屋的。

      【一审判决主要内容】

      1、被告提交的《工程质量竣工验收记录表》和《单位工程验收证明书》可以证明诉争房屋于2007年2月20日已经建设单位组织验收合格,符合合同约定的交房条件;且被告也于2007年2月28日在报纸上刊登了交房通知,履行了合同约定的通知义务。

      原告诉称被告将地下一层的车库建成地上一层,违反规划,导致原告所购第一层的房屋实际已变成第二层,因原告并未提供被告有违反规划行为的相应证据予以证明,且原告的房号与合同约定一致,相关法律并没有规定:要上一截楼梯才能入户的房屋一定是第二层,因此,原告的这一辩解不予支持;原告诉称的争议房屋于2007年11月29日才取得消防验收合格证明,从而认为争议房屋2007年11月29日才符合法定交房条件,本院认为,虽然消防法等相关法律和行政法规明确规定相关建筑工程须经有关行政主管部门进行消防、环保、规划等验收或许可,但相关规定从性质上来说,均属于管理型的法律规范,并不能因此否定买卖双方当事人根据需要和实际情况自行约定具体的交付条件。违反该相关规定不必然导致合同不能履行,也不必然导致当事人履行合同不符合约定或规定,而应由相关行政部门根据规定予以处罚或责令整改等,因此,原告的该项辩解也不予支持。

      2、《商品房购销合同》约定2007年3月1日前交付房屋,逾期交房的,从次日起计算违约金,因此,2007年3月2日至2009年3月2日期间的两年内,原告应提出权利主张,而原告2009年10月20日才向本院起诉,已超过两年的诉讼时效,其权利主张已丧失胜诉权。

      根据上述两大理由,一审法院判决驳回原告的全部诉讼请求。

      【二审判决主要内容】

      1、争议房屋所属建设工程的消防验收意见书(2007年11月29日××市消防大队出具)中的如下陈述“××房地产开发经营有限公司:你单位报送的……《建筑工程消防验收申报表》及全套消防竣工资料于2007年11月28日收悉,该工程经你单位组织设计、施工、监理、检测等工程相关部门按照国家现行技术规范进行自检合格,并书面出具了《建筑工程消防验收自检报告》及由××消防检测评价有限公司出具的《电气设施检测报告》和《消防设施检测报告》”可以证明:被告组织设计、施工、监理、检测等工程相关部门按照国家现行技术规范对争议房屋的消防设施进行自检合格后于2007年11月28日报送××市消防大队进行消防验收,××市消防大队于2007年11月29日出具消防验收意见书确认合格。而消防设施也是房屋的组成部分,也应经建设单位组织验收合格后才可交付使用。本院确认:争议房屋于2007年11月29日符合交付条件,因此,在《商品房购销合同》约定的2007年3月1日,争议房屋尚不具备交付条件,被告存在违约行为;争议房屋于2007年11月29日符合交付条件后,被告还应再次通知原告接收房屋,但被告没有通知原告,因此,在原告没有证据证明被告拒绝交付房屋的情况下,本院确认被告的违约状态一直延续到本案一审证据交换之日2009年12月2日。

      2、因2007年3月1日房屋尚不具备法定的交付条件,诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日即2007年11月29日起计算,原告于2009年10月20日向法院起诉,并未超过诉讼时效,一审的处理有误,本院依法予以纠正。

      根据上述理由,二审法院遂判决:1、被告于判决生效之日起10日内向原告交付合同约定的房屋;2、被告于判决生效之日起10日内向原告支付逾期交房违约金135688元(自2007年3月2日起至2009年12月2日止,按原告已付房款××元乘以万分之三计算)。

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