限购政策VS解除购房合同_北京京云律师事务所

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限购政策VS解除购房合同

京云律师事务所

2019-10-15 13:31:53

【摘要】中国业主维权网前言由于市场经济的发展，近年某些热点城市的房价节节高涨，从而衍生出很多社会问题。这其中高价购房者希望房价能够继续上涨，以求资产升值;仍然没有入市者希

中国业主维权网前言
由于市场经济的发展，近年某些热点城市的房价节节高涨，从而衍生出很多社会问题。这其中高价购房者希望房价能够继续上涨，以求资产升值;仍然没有入市者希望房价尽快回落;炒房者更希望楼市保持火热，以期全身而退。可谓是有人欢喜有人忧。楼市的火爆必然引起经济泡沫的产生，但是严格抑制房价就会导致其他的社会问题，所以为了解决此种困境，促进房地产市场平稳健康发展，政府就出台了限购政策。而限购政策的出台，对部分购房者造成的严重的影响，甚至会导致房子不能购得。那么在这种情况下，会不会导致之前签订的房屋买卖合同无效？

最近接到一起这样的案子
2017年2月约定签订的购房协议购买的二手房，交了百分之五十的首付，约定房本下来之后再支付剩余尾款。但是2个月后该地出了限购政策。买方因此没有了购房资格，今年卖方给对方办理过户时被买方拒绝，并以情势变更为由起诉至法院要求确认与房购房合同无效。

何为情势变更？
情势变更原则，是指合同有效成立后，因发生不可归责于双方当事人的事由，而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许当事人变更合同内容或解除合同的原则。也就是说在合同成立还未完成的过程中，发生了某种情势上的变化，以至于不嗯呢该继续履行合同或者履行合同对一方来说显示公平。所以可以向法院申请合同无效或者解除合同。其实我国法律本没有情势变更原则，但是根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更主要由以下几点：1发生在合同成立之后，2客观情况发生了变化，3这种变化是合同当事人无法预见的，4这种变化不属于法律规定的不可抗力以及商业风险，5如果继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。以上条件都满足，便可以向法院申请解除合同或者确认合同无效。

那么房产限购政策的出台是否会构成情势变更？
其实答案不是完全确定的，限购政策严格来说分为限购和限贷。
限贷例如首付比例增加、贷款成数下降或不成。这类情况将会严重影响购房者的支付能力，继续履行原来的购房合同必然将导致其陷入严重的财务困难时，可认为合同目的已不能实现，可适用情势变更原则；但是对某些投资性买房者来说，前述困难其实是可通过变卖其他房屋等途径或者其他方式筹集资金，故原合同的继续履行并不构成实质性显示公平，此时就不可以适用情势变更原则。
限购则是房产新政影响购房资格。如本市将外地户籍人员购房资格条件中的社保或个税缴纳年限由3年提高至5年，此时原有购房者没有了购房基础的条件，明确的不能继续履行购房合同，导致合同目的无法达成，购房人以情势变更为由请求变更或解除购房合同的，应予支持。

中国业主维权网结语：像上述案子是属于限购，可以被认定为情势变更，但并不代表买方一定不承担任何赔偿责任，要结合双方在合同签订和履行的过程中的具体情况进行分析。此时建议详细的咨询专业的房产律师，更有效的减少自己的损失。

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王兴华创始人、主任

景海竞律师

王国龙案件业务部主管

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