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    窥探江苏省农村房屋拆迁问题—致江苏广大拆迁百姓

    京云律师事务所

    2019-06-28 15:25:22

    【摘要】农村人口是我国重要的组成部分,农村、农民、农业是我国三农事业的工作重点,随着我国经济的进一步发展,我国城乡改造俨然进入重要阶段,也同样是在这样的大背景下,农民利益与城乡现

    农村人口是我国重要的组成部分,农村、农民、农业是我国三农事业的工作重点,随着我国经济的进一步发展,我国城乡改造俨然进入重要阶段,也同样是在这样的大背景下,农民利益与城乡现代化建设的矛盾悄然突出,当“拆迁”一词走进广大农民的视野,农村人如何维护自身的合法权益的问题就摆在了社会的面前,而这其中,征地、拆迁补偿就成为了争议焦点中的焦点,到底农村征地、拆迁补偿的范围有哪些呢?又如何进行补偿?面对政府强行推进城镇化项目,作为中国手无寸铁的农民,如何使自己规避征地、拆迁中的风险以及如何使自己的拆迁利益最大化?值得思考又值得关注。
    知己知彼方能百战不殆。我们只有在深入了解我国法律在土地征收以及拆迁中的具体规定才能灵活适用我国的法律来维护自己的合法权益。让被动的农民在拆迁中拥有话语权,拥有能够体现“当家做主”的力量。本文以江苏农村的征收拆迁为基础,希望广大的农村同志们能够生活的更好,生活的更有尊严。
     
    一、法律适用问题
    提到拆迁我们就要首先明确土地征收以及拆迁所涉及的法律法规,我国对于农村拆迁没有专门的法律法规进行规范,但是,根据我国相关法律我们同样能够窥视农村拆迁的一般的情况,从司法实践中,农村土地拆迁一般适用《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省土地管理条例》、《江苏省农村土地承包经营权保护条例》、《中华人民共和国农村土地承包法》等等,如果涉及刑事或是民事可能还会包括《刑法》及《物权法》等等,这些规范较为全面的规定了江苏省农村拆迁中的事项,但是由于拆迁补偿问题各地区的情况都有不同,经济发展不同,地上物的组成不同,所有财产更是不同,这也造成了不同农民的追求拆迁补偿的情绪是不同的,是否完全按照省市规定的补偿要求进行,是否合理的满足农民的要求,这些都是一系列的问题,更需要专业的维权意见,规避风险。
     
    二、对于我国的农村的房屋拆迁一般程序
    关于农村房屋拆迁问题,在各省中,我国没有专门的法律进行规范,但是从司法实践中我国对于农村集体土地上房屋拆迁实质是土地征收和房屋拆迁的结合,在农村集体土地上房屋拆迁的过程中,只有真正了解土地征收与拆迁的全过程,才能发现政府征收拆迁过程中的漏洞,维护自身的合法权利。
    根据我国《土地管理法》第四十五条 征收下列土地的,由国务院批准:
      (一)基本农田;
      (二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;
      (三)其他土地超过七十公顷的。
    征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。
    根据我国的法律规定,我国土地征收一般采取以下流程:
    (一)征地告知
    《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定:“在征地依法报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民”。《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(九)知征地情况。在征地依法报批前,当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗,征地时一律不予补偿。”告知情况是进行征地的必经程序。
    (二)现状调查及确认
    《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定:“对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认;确有必要的,国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。”《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中规定(十)确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查,调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。
    (三)组织征地听证
    《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定:“在征地依法报批前,当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户,对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的,应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。”
    (四)征地的审核、报批
    市县人民政府上报的征地材料,由省(自治区、直辖市)国土资源厅(局)受理,并进行审核。凡是征地材料齐全、征地程序合法、征地补偿标准符合法律规定、安置方案已经确认,市县人民政府已经出具说明材料的,报请省级人民政府审批。
    (五)征地公告
    根据《征收土地公告办法》第三条 征收农民集体所有土地的,征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中,征收乡(镇)农民集体所有土地的,在乡(镇)人民政府所在地进行公告。
    被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告,该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。
    (六)签订拆迁安置补偿协议
    对于此种协议,由于各地方的情况不一样,因此各地区的协议名称不一样,地方的土地拆迁补偿部门与被拆迁人进行协商,在国家相关法律的基础上,以确定补偿费用情况。这也是关系人民群众利益最为重要的一个环节。
     
    三、拆迁补偿标准问题
    无论是征收土地做什么用,无论是谁和拆迁户进行协商,在农村人来说,能够维护自己的合法的利益是最为重要的,说白了就是关于拆迁补偿的问题,能不能让老百姓满意,能不能保障老百姓的合法权益是老百姓最为关心的事情。根据我国法律以及地方法律法规的规定,国家在保障农民利益方面有什么底线呢?
    根据我国《土地管理法》第四十七条 征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。
    征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
    被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。
    《江苏省征地补偿和被征地农民社会保障办法》
    第九条 征收农民集体所有的土地,应当依法足额支付征地补偿费用,安排被征地农民的社会保障费用。征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。
    市人民政府可以根据土地区位条件制定征地补偿区片价格,报省人民政府批准后,按照区片价格确定征地补偿费用。
    第十条 农民集体所有的土地按照用途分为农用地、建设用地和未利用地。
    征收农用地的土地补偿费,按照被征收土地的面积计算;征收建设用地的土地补偿费,按照征收农用地的土地补偿费计算;
    第十一条 征收建设用地和未利用地不支付安置补助费。
    第十二条 征收土地涉及房屋及其他建筑物、构筑物的,应当依法给予补偿。
    征收宅基地涉及农民住房的,应当保障被征收人的居住条件。能够重新安排宅基地的,对其住房按照重置价格结合成新给予补偿;未能重新安排宅基地的,按照与被征收住房面积相当的原则安排住房,或者按照市场评估价格给予补偿。
    征收土地涉及其他建筑物、构筑物的,应当依法给予补偿。能够重新安排其他建设用地的,对其建筑物、构筑物按照重置价格结合成新给予补偿;未能重新安排其他建设用地的,按照市场评估价格给予补偿。
     
    从以上的法律规定我们可以清楚的看到我们江苏省没有出台专门的集体土地房屋拆迁管理条例等相关法规,但是我们从以上的内容可以看到农民在被征收拆迁中获得利益是有一定的依据的。我们进行分类分析:
    (一)制定主体
    我们可以从《土地管理法》中看到我国将集体土地也就是涉及农民的宅基地等相关内容的规定赋予给了省、自治区、直辖市的政府进行规范。
    (二)补偿费用及补偿方式
    江苏省对于农村的拆迁问题以办法的形式进行了规定,虽然在第十条中规定征收农用地的土地补偿费,按照被征收土地的面积计算;征收建设用地的土地补偿费,按照征收农用地的土地补偿费计算,但是在十二条中对于农村房屋的拆迁进行了具体的规定。(注:由于江苏省以下的市可以指定相关的拆迁规定,如果有规定依市级法规进行处理)
    首先,关于补偿标准问题征收建设用地的土地补偿费,按照征收农用地的土地补偿费计算。在这里我们看到的并不是很明确的答案,没有具体规定到底补偿多少,这就为各地方政府的拆迁运作留下了空间,同时也给农民和政府的协商留下了一定的机会与空间。但是底线还是存在的,这就是参照农用地的补偿标准。对于房屋的补偿,能够重新安排宅基地的,对其住房按照重置价格结合成新给予补偿;未能重新安排宅基地的,按照与被征收住房面积相当的原则安排住房,或者按照市场评估价格给予补偿。这里为了更为具体的说明一下补偿的标准的不同,我们简单的列举相关市的规定:
     
    苏州市:中共苏州市委 苏州市人民政府关于印发《苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法》的通知,第十八条 被拆迁房屋的性质、用途、面积的认定办法,被拆迁人的计户方法,由所在地集体土地房屋拆迁主管部门制定。
    第十九条 货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的性质、用途、面积等因素,以评估价格确定。具体办法由所在地人民政府(管委会)制定。
    第二十条 选择房屋安置方式的,拆迁人以认定的安置面积对被拆迁人进行安置,被拆迁房屋与安置房屋互结差价结算。
    宿迁市:宿政规发【2010】7号市政府关于印发宿迁市集体土地建设用地整理房屋迁建工作指导意见的通知中我们可知,补偿金额的测算可以实行重置成本法评估,也可以实行市场比较法评估。一般情况下,对异地重建安置或规划进入农民集中居住区安置的住宅房,按照建筑重置成本评估;对不具备异地重建或规划进入集中多层住宅安置小区安置以及房屋产权人要求货币补偿的住宅房,按照市场比较法评估测算。非住宅及住宅的附属设施一般采取货币补偿,不予安置。其中,被搬迁房屋附属设施和厂房、养殖场等非住宅房屋,适用重置成本法评估;对经批准登记的经营性非住宅房屋,有营业执照、连续纳税一年以上且正在营业的,按照市场比较法评估测算。

     

    上海市:《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》

    第十三条   被征地的村或者村民小组建制撤销的,宅基地使用人或者居住房屋所有人可以选择货币补偿,也可以选择产权房屋调换。选择产权房屋调换的,应当结清货币补偿金额与产权调换房屋价格的差价。
    前款规定的货币补偿金额计算公式为:(房屋建安重置结合成新单价+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×房屋建筑面积。
    本条及第十四条规定的房屋建安重置结合成新单价,由区(县)征地事务机构委托具有相应资质的估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准,由房屋所在地的区(县)人民政府制定并公布。
    第十四条(建制不撤销的居住房屋补偿)
    被征地的村或者村民小组建制不撤销的,该居住房屋户内成员全部转为非农业户籍的,补偿按照本规定第十三条执行;该居住房屋户内成员未全部转为非农业户籍的,按照下列规定予以补偿:
    具备易地建房条件的区域,宅基地使用人可以在镇(乡)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房,并获得相应的货币补偿。
    其他地区的规定较多在此不一一列举,但是基本的补偿方式依旧没有改变。只有在充分了解相关法律法规的基础上运用专业的法律知识及经验才能维护农民的合法权益。
    其次,如何补偿的问题。这里我么从江苏省的办法中可以看出,其进行补偿将有三种方式:一种是置换房屋,这种置换就是以相同低价的房屋进行置换,并获得被拆迁的许可。另一种是货币补偿,按照与被征收住房面积相当的原则安排住房,或者按照市场评估价格给予补偿。第三种是两者的结合, 能够重新安排宅基地的,对其住房按照重置价格结合成新给予补偿。对于三种方式,被拆迁人是有一定的选择权的。
     
    四、如何维护集体组织中成员的合法权益
    在我国的农村集体房拆迁的过程中,免不了的是和当地的政府打交道,可是在中国政府强势,对于普通老百姓而言,其正处于劣势地位,很多百姓在面对政府时,不得不接受政府的补偿要求,不论其合法与否,那在当前的中国社会政治经济面前,作为一个普通的集体土地的成员来说,如何维护自身的合法权益呢?如何是自己过上老有所居的生活呢?其实这是摆在广大群众面前的一道“坎”。
    首先,土地征收、房屋拆迁往往是伴随着一定的开发项目来进行的,也是为了经济利益做准备与铺垫,拆迁涉及很多方面,也必然按照如我们前面所讲的拆迁征收程序进行办理,从国家政府的角度上讲,其进行开发建设有其一方面的有利作用,大了说是为了地方的发展,城市的美好建设,主观目的上我们可以理解,但是不能将经济利益放在农民的利益之上。既然其进行建设必然有一定的审批手续,这同样是集体成员进行维权的突破口,也是行使《宪法》赋予人民群众的监督权的一部分,更好的使政府的施政行为在阳光下进行。土地征收建设中,项目是否立项?土地是否进行审批?拆迁是否获得许可?对于项目建设是否有相关的环境评估报告?土地征收是否进行了公告?是否获得百姓的同意及征求意见?等等,这些有些是没有进行的,在实际中,有的地方老白姓看到只是政府下发的公告或是村委会的一个通知,甚至有时还不知道怎么回事房屋就被拆了,没有合法手续的拆迁与征收就是违法,没有得到人民群众同意的拆迁就是“暴力”,在这些程序中很多的手续老百姓不得而知,也不会想到会有这样的东西,只有充分掌握这些东西,才能认定拆迁的合法性,才能让百姓放心,让国放心。
    其次,从当前的征收过程中,很多时候被拆迁方,也就是集体土地房屋所有人,他们没有任何的事前通知就被告知进行拆迁,可是根据我国的《征用土地公告法》的规定,被征用土地所在地的市县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行公告。《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定:“在征地依法报批前,当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户,对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。”是否进行了听证,是否争取过被拆迁方的意见,这些都是老百姓的合法利益,可是在一些地方这些都没有,甚至这些都当做一种“程序”被简单的略过。“民意”是根本,是我们国家进行管理的重要源泉,是支撑国家统治的重要力量。
    再次,对于很多百姓来讲,他们甚至不知道政府给他们的补偿是怎么来的,从当前的法律法规来看,一般情况下,是政府依据评估机构的评估进行的补偿,可是作为弱势群体的百姓而言,评估机构是由政府来选的,又有谁来监督政府呢?答案是没有。作为被拆迁方的农民,其有权进行重新评估,或是更换评估公司,这些都是维护期合法权益的一种方式,但是如何更换,如何申请,选择什么地方的评估机构合适,这些都是需要解决的问题,更需要一系列的方案进行支持,需要完善的团队进行规划与维权。
    最后,我想说一点,法律是治国的根本,是维护社会秩序的重要工具,作为老百姓不仅要有知道法律的素质,更要有使用法律维护自身合法权益的勇气,我们不怕贪官污吏,我们不担心商人的偷奸耍滑,我们最担心的是“人民的意志得不到传达与贯彻”!
     
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    北京京云律师事务所希望全国人民“安居乐业”,满意解决拆迁房屋问题,因为我们也希望我们的家永远安定!

     
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