房子被拆，补偿竟然只是市价的十分之一

　　王先生家住江苏省徐州市某县城郊的某村，早在1998年看到自家老房已经破旧不堪，便向村委申请翻建，取得建房许可后，建造了3层楼房，并办理了房产证。随着经济飞速的发展，王先生家附近越来越繁华，通了地铁，周边相继建起了学校和商场，越来越有城区的气息。

　　2017年10月，村委会通知村民说要拆迁了，村里纳入了棚户改造，同时给每家每户发了一个宣传小册子。宣传册内容包括了补偿和安置事宜，但是文件没有加盖公章，还要求村民必须一个月内签字。

　　根据宣传册规定，村里砖混结构的房屋一平补偿500多元，加上装修也就700多元，而靠近被征收房屋50米左右的商品房价格已经6000多了，甚至有的房子8000➕。王先生自己算了算，按照宣传册的规定进行补偿的话，得到了补偿款，就别想着买房子了，更别提自己再去建造房子了。

　　为什么王先生家的房屋补偿和实际价值会差距这么大?我们经过调查发现了问题的关键：王先生的房屋应该早就已经纳入城市规划区了，而村委还想按照普通农村房屋的征收价格来补偿，这显然是不合理的。王先生随后拒绝了签字，并要求征收方给出合理补偿。

　　二

　　什么是城市规划区?为何差距如此大

　　城市规划区指的是近城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域，城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。

　　特别是城市周边的集体土地乡镇、村庄，很可能在城市发展扩张中已经纳入到城市规划区内，在未来的几年、十几年这片的集体土地将要发生翻天覆地的变化，土地性质也随之变为国有土地。对土生土长在这块土地上的老百姓，未来很可能面临土地征收、房屋拆迁。

　　纳入城市规划区的农村房屋，有这些常见特点：

　　1、地域位置：以城市为中心，内含外延的城中村、城郊村镇;

　　2、政策限制：纳入城市规划区的集体土地，计划在该区域内建住宅或者其他一般不予审批;

　　3、周边环境：交通道路便利，城市商业发展齐备;

　　4、管理部门名称：管理部门由以前的某村委会变为某街道办。

　　这就给被拆迁人一个提醒，看看自己的房子是不是属于规划区，实践中，往往很多老百姓是不知道，也不关注的，因此，小云律师在这里建议你，在拆迁公告发布之日就开始着手调查取证，找到相关的信息和线索，对于维护自己的合法权益大有帮助。

　　随着城市化不断推进，很多城郊附近的村镇逐渐纳入了城市规划区，有些农村集体经济组织的土地早就已经被批准征收。然而，出于各种各样的原因，房屋征收部门对该集体土地上的房屋一直未进行补偿，原住户也一直在使用其房屋。等过了几年，等到房屋征收部门给被征收人补偿安置时，该部分房屋所在的地方已经纳入城市规划区，随之而来的是周围的房屋价格也已经完全赶上城市房屋价格。

　　但是，实际中，遇到征地拆迁时，一些地方的征收方依旧按照农村集体土地上的房屋标准进行补偿。这造成咱们一些农民被征收后生活水平下降，没有谋生的土地，生活得不到保障，也买不起房。一方面是征收方违法征收，另一方面是咱农民朋友还不知道自己的房屋早已被纳入了城市规划区，这样的农村房屋是可以比照国有土地上的房屋价值进行补偿的。这都会造成咱们农民在房屋拆迁时利益受损。

　　三

　　运用法律武器，维护合法权益

　　1、法律依据：

　　(1)《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

　　(2)(2005)行他字第5号《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》规定：“行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”

　　2、律师解析：

　　最高人民法院这样规定显然是合理的，因为在集体土地征收过程中，如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿，经过若干时间后，原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，基本实现了城镇化，此时再对原集体土地上的房屋实施征收，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。其目的在于避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准，充分保障原集体土地上房屋权利人的合法权益。这样才更加公平，也可以减少不必要的纠纷。

　　我们知道，国有土地和集体土地，在法律上性质是不一样的，因此，对集体土地上房屋进行征收时，其补偿当然没办法直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。但是根据现实状况，即房屋所在的土地已经城市化，如果按照农村集体土地来进行补偿，就无法保障农民的权益。因此，最高人民法院就规定，对于农村集体土地上的房屋在补偿时已经纳入城市规划区的，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准给予被征收人补偿。

　　同时，需要注意的一点是，参照并不等于完全适用，这是因为两者还是有所差别的。征收国有土地上的房屋时，征收补偿款是包括土地本身的地价在内的。因此，如果征收农民集体土地时已经对土地进行了补偿，那么按照国有土地上房屋征收补偿标准对其补偿时，应当扣除已经取得的土地补偿费。!