业主VS烂尾楼，怎么解决最有效？

京云律师事务所

2019-09-24 10:47:28

【摘要】“烂尾楼”曾被比喻为“城市的盲肠”，不仅影响着城市的和谐美观，也让成千上万购房者的乔迁梦化为泡影。买房遇到烂尾楼是在众多商品房买卖纠纷中最让业

“烂尾楼”曾被比喻为“城市的盲肠”，不仅影响着城市的和谐美观，也让成千上万购房者的乔迁梦化为泡影。买房遇到烂尾楼是在众多商品房买卖纠纷中最让业主糟心的情形之一。一旦遇到这种棘手的问题，业主应该怎么办？这要从烂尾楼的发展历程说起。中国业主维权网
一、什么是烂尾楼?
烂尾楼是指在经审批启动开工后却因开发商困于债务问题、工程项目质量检验不合格等等原因，无法进一步建设，使项目处于一年以上停工状态的房地产项目。
二、烂尾楼的成因分析
这些年，“烂尾楼”有愈演愈烈之势，从2013年到2018年，由烂尾楼引发的纠纷增长率高达81.5%（图一）。甚至由于数量众多而出现了专门进行烂尾楼收购和改造的公司。究其原因，与我国房地产商业交易市场的急速发展脱不了干系。

（图一：“烂尾楼”案由裁判文书数量）
1980年开始中国房地产正式成为了一个产业。
1987年深圳进行了中国改革开放首次土地的公开拍卖，标志着中国房地产行业开始进入商品化时代。
1991年国务院进行了24省份的房改，全国房地产进入起飞阶段，中国有史以来第一个房地产泡沫开始形成。
2000年我国的房地产开始迎来新一轮的发展期，市场的供需关系失衡开始显现，房价上涨，2009年全国房价增长率达到23%左右。
2010年，“史上最严调控”拉开序幕，北京等部分放假较高的城市开始限购，加大保障房建设。
2017年，房地产迎来最严厉调控年，调控政策蔓延全国。
短短几十年的急速发展固然带来了房地产商品交易市场的繁荣，但是种种问题也随之浮出水面。烂尾楼的出现可以说是集问题之大成，其成因也是纷繁复杂，大致可以分为以下几类。
（一）工程项目资金链断裂。
1.房地产市场高回报的利润率使各行业有资本的人士都愿意跃身进入谋得一金半银。但很多投资者对市场前景盲目乐观，一遇到经济动荡，或者融资渠道受阻，项目非常容易搁置或烂尾。
2.开发商过度集中于某一个地区的房地产业，楼盘房价居高不下，政府出面宏观调控资源配比，房地产项目措手不及，就导致资金衔接不上。如海南等地的大部分烂尾楼就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。
3.债权债务等各种纠纷缠身，导致停工。房地产项目本身就涉及经济纠纷，或者因为开发商公司其他债务纠纷导致开发商缺乏建设资金甚至破产。
（二）工程建筑质量低劣未达标。有些开发商不顾建筑安全质量规范标准的约束，在建设项目工期中暗中偷工减料，从而获取不属于自己的利益。工程建设过程中环环相扣，一环不紧下环定松，最后就产生因建筑安全质量不达标的“烂尾楼”。
（三）开发商违法违规导致停工。很多开发商在项目启动之初没有办理齐全五证，通过不正当手段就开工建设，后期无法办理土地、规划许可或者房产证导致建设停工甚至被迫拆除。
除此之外，烂尾楼的形成还和执法机关的执法不严、城市规划部门的不合理规划以及有些地方盲目过分地招商引资等原因有密切关系。
三、烂尾楼的政策变化及处置方式
因为牵扯多方利益，开发商公司、银行、业主、施工方、其他债权人等等，业主想要维权可以说是道阻且长，即便是聚到一起形成一个团体，但维权之路漫漫，这中间有多少辛酸、辛苦、奔波和无奈，大概只有经历过的人才能理解。但是想要达成好的结果，仅仅靠努力是不够的，方向不对，努力只能白费。
在维权过程中存在一个常见的误区，很多业主认为，由于烂尾楼问题涉及多方利益，关系错综复杂，因此必须要通过政府主导，不适宜走司法途径，而是要完全依靠政府，通过信访等渠道反应问题来解决。
这个思路只有一部分是对的，即烂尾楼的处理一般来说确实需要政府部门介入。
这些年，政府部门面对本应是由市场调节的商品房交易，也发生了态度和政策上的转变。虽然并没有全国统一的处置政策，但是各地政府部门基于保护购房者权益，维护社会稳定的考虑，会出台不同的处置政策。以珠海为例，2017年，广东省珠海市共有53个“烂尾楼＂项目，为此珠海市住规建局和市国土资源局联合下发了《关于加快珠海市“烂尾楼”整治处理的实施意见》，以加速整治“烂尾楼”，盘活士地资源。
该实施意见对于“烂尾楼”项目整治处理的扶持政策主要集中在四个方面。
1.在土地处置方面允许土地出让年限重新计算，并且对于符合相应情形的，可以按照基准地价标准计收应当补交计收的地价。
2.在规划方案调整方面，原规划设计方案已不符合现行规划或公共利益，确需调整的，经市城乡规划委员会审议通过、市政府批准后实施。
3.在奖励措施方面，属地区政府(管委会)可设定相应的规费补贴等奖励措施，根据项目处理具体情况予以扶持。
4.为防范批准实施盘活的“烂尾楼”项目再度烂尾，要求项目权利主体必须签订建设保证金监管协议，按要求缴存建设保证金，专项用于支付工程进度款。
如果本地的烂尾楼问题确实已经影响到了社会稳定和社会秩序，政府也不会放任不管。但是，仅仅消极的仰仗政府部门去协调，对于急切的想要解决问题、防止损失继续扩大的业主来说，这样的做法远远不够。
四、业主如何正确、有效维权？
一般来说，烂尾楼的具体处理过程会面临司法、行政、市场三个方面的问题。
司法方面，多数工程诉讼累累，债权人众多，执行困难，甚至大楼被查封，给复工带来极大的障碍；
行政方面，涉及土地、规划、建设、房管等部门对建设项目的管理，需要办理各种行政审批手续，如果开发商前期没有完善手续，还面临着被当做违建、责令拆除的局面；
市场方面，烂尾楼盘品质良秀不齐 ,市场潜质不一，盘活所需资金难以协调接盘。
这三个方面的问题都需要处理，因此业主想要达成最终的目的，仅仅从一个方面去入手并不够，在每一个方面都要增加自己的影响力，努力促使事件往有利于业主的方向发展。
具体操作中，需要关注以下重点。
一、需要一个综合维权方案。这个方案要以司法方面为基本要素，先做好保障自身基本法律权利的种种诉讼、保全等司法措施，再通过督促政府部门履行自身行政职责为抓手，以政府部门为桥梁引入市场其他主体，盘活烂尾楼楼盘。
二、需要团体支持。在整个维权过程中，除了具体事务，组织动员与资源整合、共意动员与认同解放、制造社会舆论、以斗争求团结等行动策略也是不可或缺的重要部分。
三、需要具体问题具体分析。由于每一栋烂尾楼的症结都不一样，所以要具体问题具体分析，通过分析具体成因，结合本地政策，一楼一策。
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。”一千多年前，诗圣杜甫发出了如此感叹。遇到烂尾楼，购房者从期望的安如山至现实的风雨交加，又惹得多少人辗转反侧，愿本文能够给有此遭遇的业主提供一些思路，早日心愿达成，安居乐业！中国业主维权网

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王兴华创始人、主任

景海竞律师

乐祥立房产部主管律师

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