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    买的房子有质量问题,开发商承担什么责任?

    京云律师事务所

    2019-10-30 10:41:36

    【摘要】一、基本案情 2006年3月,杨女士与被告东盛房地产公司签订商品房买卖合同一份,购买了水景湾小区的叠加别墅一套,2006年6月,杨女士领取了房屋的房屋所有权证。但是在装修、居住过


    一、基本案情
    2006年3月,杨女士与被告东盛房地产公司签订商品房买卖合同一份,购买了水景湾小区的叠加别墅一套,2006年6月,杨女士领取了房屋的房屋所有权证。但是在装修、居住过程中,杨女士发现存在墙体多处裂缝、窗户渗漏等问题,多次报修,东盛房地产公司多次派员维修,但均未能根本修复。中国业主维权网

    二、争议焦点:房屋质量维权
    杨女士认为,房屋质量不合格,墙体出现裂缝和渗漏问题的原因是因为屋面未设计、未设置保温层,因此开发商应该就此负起责任,根据维修方案彻底修复该问题。
    京云房产律师了解到,开发商坚持认为,房屋已经通过竣工验收,房屋设计符合国家强制性规定,现在出现的问题仅仅是质量瑕疵,其仅在保修期限内承担维修责任,没有义务按照杨女士的要求全面翻修。

    三、法律分析
    (一)、只要通过验收就一定质量合格吗?
    1.房产开发公司拿“通过行政部门的验收”当挡箭牌,拒绝为质量问题负责,他的说法有道理吗?
    2.首先,根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条的规定,质量缺陷不仅包括房屋的质量不符合工程建设强制性标准,同时还包括不符合合同约定的质量标准。因此,只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同目的,就可以认定存在质量缺陷。
    3.其次,京云房产律师团认为,建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件,以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件,在诉讼中只能作为证据使用,法院并不会仅仅根据该文件的批准结果来判断房屋质量是否合格,也就是说,行政审批文件对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。
    4.最后,杨女士购买的房屋存在裂缝、渗漏等问题,在诉讼中申请了司法鉴定,鉴定结论显示,确实属于温度变化时结构材料不均匀收缩所致,屋面设计瑕疵和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显,这是一个客观事实。
    综合以上三点,足以认定开发商出售给杨女士的房屋质量不合格。

    (二)开发商应该承担什么责任?
    根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定,如果质量问题严重影响居住使用,杨女士可以要求开发商承担以下责任。
    1.对房屋质量缺陷承担修复责任。
    该房屋的主体结构虽然不存在安全问题,但存在裂缝的质量缺陷,且出现了渗漏,已经严重影响居住使用,杨女士可以要求开发商承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任,并且应当按照鉴定报告中所明确的整改修复方案履行修复义务。

    2.应当赔偿所受损失。
    如果开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,杨女士也可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

    京云房产律师团建议
    1.开发商在与业主签订合同时,经常利用自己的信息优势规避自己的责任,排除业主的合法权益,但是司法实践中法院不会僵硬的只看合同约定,而是会通过确认客观事实究竟是什么而进行裁判。
    2.开发商应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定,即便是房屋通过了竣工验收也不意味着质量问题不存在、不严重。建议业主朋友遇到此类问题及时咨询专业律师,及时启动法律程序,以保障自身权益。中国业主维权网
     
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