给长沙鑫苑木莲世家业主的维权方案

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给长沙鑫苑木莲世家业主的维权方案

京云律师事务所

2019-10-23 14:47:15

【摘要】近期，有长沙鑫苑木莲世家小区的业主爆料称他们小区的商品房和附属设施出现了偷工减料等现象。针对业主们关心的问题，根据我们掌握的现有情况，在此向小区的业主提供初步的维权

近期，有长沙鑫苑木莲世家小区的业主向中国业主维权网爆料称他们小区的商品房和附属设施出现了偷工减料等现象。针对业主们关心的问题，根据我们掌握的现有情况，在此向小区的业主提供初步的维权方案。

关于质量问题维权

业主们反映的质量问题主要包括地下车库漏水、电梯口墙壁瓷砖开裂、楼梯扶手、地砖质量差、塑胶跑道变油漆跑道等问题。

种种质量问题按照法律后果可以分为三类。
第一类：主体结构质量不合格。
经核验确属主体结构质量不合格的，业主有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。
第二类：主体结构质量合格，但房屋有其他质量问题严重影响正常居住使用。
该类质量问题一般是通过修复等也无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。此时业主也可以请求解除合同和赔偿损失。
第三类：存在一般质量问题。
在这种情况下，开发商没有达到根本违约的程度，所业主不能要求解除合同并退房，但是在保修期内，开发商应当承担修复责任。
实践中，房屋的质量问题究竟属于哪一种决定了业主可以主张的权利内容，一般要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。
业主们反映的质量问题，如地下车库漏水，如果经过鉴定确实属于第一类或者第二类问题，业主可以主张开发商违约，根据合同约定由对方承担违约责任。如果属于第三类问题，开发商也应当及时、全面、彻底的修复，不能敷衍了事，如果因为未及时修复造成了业主的损失，也应当赔偿。

关于变更规划问题维权

业主们反映开发商存在私自变更规划，如规划里显示羽毛球场实际上并未建设。针对该问题，建议通过申请调取该项目的规划许可文件及附图附件，确定实际建设是否与规划一致。如果确属私自变更规划，不仅违反了行政管理规定，也应承担违约责任，因规划变更给业主的权益造成损失的，开发商应当给予相应的补偿。

三、关于虚假宣传问题维权
首先看合同是否对样板房的问题做了约定。根据《商品房销售管理办法》第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
即便是合同中开发商能够规避了保持一致的责任，业主们可以积极收集开发商在宣传期间发布的广告和宣传册，如果对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，根据最高院合同法司法解释三的规定，同样可以视为合同内容，开发商此时也应承担违约责任。
四、具体维权路径。
1.当事人享有合同解除权，可主张按照合同约定由出卖方全额退款，支付违约金及经济损失。
2.申请房屋质量鉴定，判定是否严重影响正常居住使用，致使合同目的无法实现。
3.调取开发商取得的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等“五证两书一表”文件。
4.进行民事诉讼或者行政复议、诉讼。要求开发商承担违约责任、维修责任，赔偿损失。要求有关行政管理部门履行自身职责，对开发商擅自变更规划等违规问题进行查处。中国业主维权网

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王兴华创始人、主任

王国龙案件业务部主管

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