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    江西南昌演武广场“商铺返租模式”引发业主集体维权

    京云律师事务所

    2019-11-01 16:53:07

    【摘要】 中国业主维权网文章导读:商铺投资在前几年风靡一时,不少开发商打出“返租牌”,承诺给购买者每年高额百分比的回报率,对于想要通过购买商铺投资的商铺主而言,售后返租


     中国业主维权网文章导读:商铺投资在前几年风靡一时,不少开发商打出“返租牌”,承诺给购买者每年高额百分比的回报率,对于想要通过购买商铺投资的商铺主而言,售后返租的投资模式无论是在收益方面还是在风险方面,看起来都相当诱人。运用这种模式赚钱的开发商,销售商铺之前一定替买受人算好一笔账,简单来说,就是告诉你售价多少钱,每年租金递增,每年返租多少钱,一次性返你多少年,让你觉得特别划算,经过这一系列的营销手段,于是你就顺利的掏腰包购买了。但是近几年,售后返租逐渐散去热度,主要原因在于高回报的同时也给市场带来大的风险,开发商违约不能按时交房验收,运营不善不能兑现返租金的承诺等等现象层出不穷。往往导致最后吃亏的总是购房者。接下来就从南昌演武广场商铺返租纠纷一事具体谈谈这种销售方和买受方都“喜闻乐见”模式。
    商铺维权
    一、案件背景
    1、高额回报的诱惑,业主纷纷购买商铺。
    南昌市的杨先生和赖先生前几年被开发商宣传的3+2返租模式吸引,各自投资了一间商铺,和其他众多购买商铺的业主一样,合同上写明了前三年商铺全部交还给商场管理,业主没有收益的,第四年开始业主们可以获得每年8个点的高额回报。
    2、收益不得,发现上当受骗。
    购买商铺的业主好不容易等到三年免费租赁期限结束,眼看就要开始拿到约定的高额收益,却被开发商告知不再续租,而理由就是之前合同有一项约定,说是开发商有选择是否续租的权利。业主得知这个消息,觉得这几年竹篮打水一场空,自己前三年不但没有取得任何收益,并且当年还因为此模式多支付了一部分购铺款。京云房产律师了解到,对此,83个业主联合起来,向演武广场管理方讨要说法,而管理方最后给出的解决方案是,返还给每位业主百分之十的购房款,所有一百多位业主加起来总购房款是1.65亿元,返还给大家的总钱数大概是一千六百五十万,分四年返还,而且是打给所有业主成立的公司里面,作为运营款,而不是返的租金或者赔偿款。百分之九十的业主都不同意这种方式,协商就没有达成一致意见。之后演武广场的开发商以商铺到期为由,又采取了停水停电等措施,使大家都无法继续经营下去。
    二、京云房产律师团分析
    1、售后返租的定义
    售后返租是一种房地产开发企业销售商品房的方式,与销售一般住宅不同的是,售后返租是开发商在一定期限内承租,或代为出租业主所购的房屋。
    2、售后返租的合法性
    根据我国法定规定,期房售后包租确属违规,而现房售后返租在法律上是被允许的,属于合法行为。
    3、售后返租存在的风险
    第一,可能存在非法集资甚至是欺诈的风险,开发商承诺高额的租金,其主要目的是快速将房子卖出去。它的本质并非在于“卖房”,更多的是把商铺作为一种融资工具,快速的吸收资金,开发商融资或变相融资后,将资金挪用,一旦项目某个环节出现问题导致资金链断裂,甚至有的开发商直接携款潜逃,那么业主将什么也得不到。
    第二,项目建成后经营不善,无法达到预期的收益,没有现金兑付投资人。演武广场的情况就是典型的开发商经营不善,如果按照合同约定继续承租给业主高额回报,开发商就没有利益可赚,正因为开发商考虑到了这种风险,所以才在合同中约定自己有是否选择续租的权利。
    第三,尤其是期房售后包租,开发商在销售的时候可能五证还不齐全,投资人购买的房屋位置也不确定,最后出现开发商资质不合格项目无法建成,或者无法办理产权证的情况。
    第四,涉及复杂的权利义务关系,引发的债权债务纠纷。开发商将商铺所有权卖给业主后,一般会委托另外一家与其有关联,但又没有资产去承担违约责任的关联公司跟业主签订《委托经营协议》。此协议签订后便会每月、每年给业主付租金。可一旦商场出现经营恶化,业主不能拿到租金想要维权,只能找当时签协议的公司,但是这家与开发商有关联的公司往往是没有实际支付能力。那么最终风险只能由业主承担。
    4、合同约定的“霸王条款”是否有效
    其实大家所说的霸王条款在法律上称为“格式条款”,而根据我国合同法的规定,提供格式条款一方如果存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。在演武广场商铺返租的合同中,开发商约定在三年免费承租到期后,自己有选择是否续租的权利,这一点本身就加重了业主的责任,免除了己方的义务,不符合民法上公平公正原则,属于显失公平。所以应该属于无效的格式条款。据此,业主完全有权要求开发商继续按照原定高额回报继续履行合同,并且承担违约赔偿责任。
    三、相关法条
    1、建设部《商品房销售管理办法》21条
    房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
    2、国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》16条
    房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。
    3、《合同法》39条规定,格式合同条款定义及使用人义务
    采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。
    《合同法》40条规定,格式合同条款的无效
    格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。
    《合同法》41条规定,格式合同的解释
    对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。
    四、京云房产律师团提示您
    购买售后返租的商铺并不像开发商宣传的那样零风险。购房者必须谨慎投资。另外如果已经买了售后返租的商铺并且发现开发商出现了违约的情况,业主应该团结一致,及时组织维权,找专业的房产律师,通过法律途径退房退铺和获得赔偿。中国业主维权网

     
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