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    给购买长沙市富基云街“售后包租”商铺业主的维权方案

    京云律师事务所

    2019-10-23 14:17:39

    【摘要】 售后包租商铺有风险 长沙市民胡女士2016年时在长沙富基世纪公园购买了一间商铺,购房合同中约定该商铺前五年归开发商统一招商,统一运营,统一管理,给业主们返租。这样的条件让


     售后包租商铺有风险
    长沙市民胡女士2016年时在长沙富基世纪公园购买了一间商铺,购房合同中约定该商铺前五年归开发商统一招商,统一运营,统一管理,给业主们返租。这样的条件让许多购房者觉得省心,出售的商铺也在2016年时被一抢而光。
    时间来到2019年,约定的返租时间到了,但返租却因开发商的原因而搁浅,60多位业主无奈走上了维权之路。
    针对社会上频发的售后包租问题,今天我们就通过这个案例来谈谈此类纠纷的解决之道。中国业主维权网  售后包租商铺维权
     
    方案优惠动了心
    很多人都知道投资售后包租的商铺具有一定的危险性,那么当初购房者是怎么下定决心购买的呢?
    我们从开发商与购房者签订的《商铺委托代管合同》中看到上面约定,2016年至2018年的返租租金可在首付房款时直接抵扣,返现金是从2019年的第一个季度开始。这就使得购房者当初并不用支付很多的首付款,后期的租金收入也可以用来减轻按揭压力,是不错的购房计划和投资选择。
     
    返租泡汤还贷难
    时间界至,开发商违约没返租金。
    根据业主们的推算,如果返租不到位,那相当于多花了二十至四十万买了这个商铺。当初以相对高的价格贷款购买,就是想着能通过租金收入抵消一部分还贷压力。现在每月要还七八千元贷款,购房者表示压力很重。
     
    开发商:请业主们耐心等待
    业主代表找到开发商,开发商表示认可合同,但是现在因为开发商实际控制人变化等原因,众多信息需要重新对接调整,批款流程还没有走完。暂时需要业主耐心等待。
     
     
    “售后包租”到底是什么?
    售后包租,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
    售后包租、售后返租、变相的售后包租都是房屋销售模式。它们无一不是以无风险、保收益而且高收益作为噱头吸引购房者,其真实目的是快速回笼资金去库存。这种模式下出售的商铺和产权式酒店已经演变为一种证券化的资产,成为投资者购买的是一种标准化的理财产品。
     
    “售后包租”是否合法?
    售后包租有两种情况,一种是现房销售后的售后返租,另一种是期房销售的售后返租。前一种是合法的,后一种则是违规的。有的开发商以高回报为诱饵盲目抬高房价,诱使购房人购买,将“售后返租”演变为变相融资,性质发生了根本改变。
    有关“售后返租”的法律规定:
    《商品房销售管理办法》第十一条规定,“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。”此条规定是禁止未竣工的商品房售后包租,但已竣工的商品房显然不在此限。
     
    高风险,套路深
    我们遇到过很多案例,一旦开发商出现经营恶化,租金便无法定期给到业主了,到业主想到要维权时只能找当时签协议公司,但是这家与开发商有关联公司往往是没有实际支付能力的,所有的风险都只能由业主自己来承担。
     
    业主维权如何做?
    (一)申请相关政府部门出面解决
    通过调查取证找出的开发商在楼盘建设和销售中存在的问题,向不同的主管机关发出查处申请,让这些部门在职责范围内督促开发商为业主解决问题。
    值得注意的是,如果是律师来操作,会将调查结果形成法律意见,有理有据的向相关分管部门进行申请。这与业主拉横幅、上访,有着本质的区别。
    (二)行政诉讼和谈判
    如果政府部门不予回应或不履行法定职责,我们会针对政府部门提起行政诉讼,目的是给政府施加一定压力,让政府介入到我们案件中来。然后通过政府给开发商施加压力,谋求解决问题的谈判机会。
    (三)民事诉讼和谈判
    在相关证据收集齐全后,结合前面一系列的工作做诉讼方向的确定。
    此类案件往往涉及人数多、涉案金额大。如果开发商资不抵债,业主们想要通过申请对方破产来维权,需要非常专业的知识和经验,还要熟悉相关的流程。
    由于每个业主的情况各不相同且想法也不一样,维权积极性也可能参差不齐,想要将这成百上千的业主集体维权难度可想而知。
    所以,如果要走法律途径维权,最好还是聘请专业律师进行操作,因为只有在相关事实清楚,相关诉讼请求有法律依据或合同约定的情况下才会获得法院支持。
    律师会根据具体情况给您相应的建议,为您的房产交易保驾护航。切勿盲目维权浪费诉权,让自己的既得利益蒙受损失。
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    温馨提示: 看到“零风险,高回报”大家一定要提高警惕,牢记天下没有免费的午餐。
     
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