业主维权,质量问题,业委会纠纷

文章导读：买的房子出了质量问题，但是过了保质期，该怎么办？家住在A区的金女士就遇到这样的问题。

• 基本案情

1、开发商倒闭，物业公司关门，A小区成了“三不管”小区。
家住在A小区的金女士遇到了这样的问题，金女士符合购买经济适用房的条件，她全家花了30万购买了一套110平米的经济适用房。京云房产律师得知，自从2009年入住新房以来，每当阴天下雨，房屋的墙体就频繁渗雨，出现墙面发霉和脱墙皮等现象。几年过去了，墙面变得很不美观。业主金女士想要找物业、开发商解决问题，但是现在开发商已经倒闭，物业公司关门，小区处于没人管理的状态。导致房屋漏雨的问题无法解决。除此以外，由于该小区的房屋属于经济适用房，既没有传达室，也没有道闸，外部人员和车辆可以随意出入。小区的卫生条件脏乱差，也造成了一些安全隐患。金女士希望有关部门介入，帮她处理有关问题。
2、缺乏管理的开放小区存在很多隐患，房屋过了保质期，出现质量问题怎么办？
京云房产律师团了解到，在三年前小区就没有物业管理了。对于小区的安全和卫生，都没有保障，已经成了开放式小区。自从开发商破产倒闭以后，物业公司也撤离了，该小区目前由街道办代管。虽然也有物业公司表示愿意接手该小区的物业管理工作，但是由于业主要求物业公司负责维修房屋，物业公司考虑到维修费用过高，因此没有同意这个要求。最后新物业公司接手小区管理的事也不了了之。

1. 和金女士一样，该小区业主的房屋质量也出现各种问题。

除了金女士以外，住在顶层的业主们也存在类似情况。但是依然没有实质解决问题，各方像“踢皮球”一样互相推诿。
二、导致房屋质量问题的原因有哪些？
1、一些老旧小区常出现外墙的砖脱落、电梯老化、房屋墙面渗水、屋顶漏雨等情况。
2、第一种是房屋本身的质量问题，第二种是使用或装修不当，第三种是正常使用之后的老化和磨损。
3、依据《商品房销售管理办法》的规定，开发商对购房者承诺的质保期应从房屋交付之日起算。根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，从工程竣工验收合格之日起，计算房屋建筑工程质保期。因此一些开发商借此故意混淆“质保期的概念。所以宣称从房屋竣工验收合格之日起计算质保期。这样就会大大的缩短质保期。
三、过了质保期，可用如下方式解决。
一些早期建设的老旧房屋，已经过了质保期，可采用如下方法解决。
1、已缴纳大修基金的小区，可经法定程序申请动用大修基金维修。
2、未缴纳大修基金的小区，或该部分维修不能达到使用大修基金标准的，经总人数三分之
二以上的业主同意，可向全体业主筹集维修基金。
3、无物管、并且也无业委会，同时未缴纳大修基金的小区，可以提请居委会组织全体业主筹备维修基金。
 
原文作者：楚琳
本文编辑：京云房产律师团 楚琳
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