业主维权,质量问题,虚假宣传

随便拿起一份售楼广告，我们会发现那么多华丽炫目的辞藻。开发商的宣传人员为我们描述的全是人间天堂。但是宣传资料上的条件有多少能够完全实现？很多业主都在入住后表示不满，宣传资料在交易中有没有法律效力，出了问题，业主们究竟能不能维权呢？下面通过几则热点新闻，京云房产律师团来为大家讲授此类纠纷的破解之道。
 
画出的人工湖
11月17日，某小区业主反映，经过一年多等待，收房时发现小区的“人工湖”里没有水，小桥也是摆设。橡胶地刷上蓝色就成了景观“湖”，绿化也很敷衍。
 
俯瞰人工湖
 
业主“小心翼翼”地过桥
 
湿地惊变“尸体”
某小区的开发商此前宣传楼盘说，房子周边是千亩湿地，听着挺不错；谁知最近业主在玩无人机航拍时，发现惊悚一幕：楼盘周围一格一格的，这是一个墓地啊！没想到开发商回应：湿地公园尚在规划中...
 
下图是小区附近近景，看上去确实很大一片墓地，业主看着看着后背也湿了很大一片。
 
 
车库变储藏间
据问政江西栏目报导，樟树翡翠明珠楼盘部分业主反映，当初买的是车库，收房时却变成了储藏间，收据上写的是“车库款”，签订的购房合同上却是“储藏间”，并且储藏间有一级高台阶导致无法停车，业主质疑开发商欺诈销售；对此，市规划院回应，当初规划审批是储藏间，对于储藏间当车库销售是否违规，有关部门已经介入调查。
 
宣传时的车库变成了无法泊车的储藏间
 
购买“车库”的收据
 
游泳池变绿地
还是江西这个小区，之前规划图和沙盘上的游泳池也不见了踪影，取而代之的是一片草坪。
 
开发商当初售楼时的宣传资料
 
游泳池被草坪取代
 
如何防范商品房虚假宣传？
第一、不要轻信开发商的广告宣传
要理性审视广告内容，并要求开发商把广告宣传的承诺写入合同约定条款。把广告写进购房合同。直接在合同中约定广告视为合同的一部分，或者把广告的内容以合同条款形式明确下来。一般协议里有"最终交付以政府规划或最终确定的示意图为准"类似的字眼，购房者在签订的时候需谨慎，因为一旦签订，将来面临着即使其存在不实宣传或虚假宣传或者欺诈宣传的情况，维权时也会存在困难。
第二、收集与查证关于所购房屋的信息
购房者在买房之前要持理性的态度，应该到楼盘实际位置去看，多关注楼盘的位置以及周边的配套设施是否与宣传册上描述的一致。规划等还可以向当地规划门咨询核实、资料查询，并要求将期待的规范设施写进合同。
第三、尽量达成书面约定
消费者购买"精装房"、"学区房"、或者对小区的配套设施有要求时，最好在合同中明确"精装房"的装修标准、所用材质、价格、质量标准、售后服务，"学区房"关于保证买房一定能让孩子就读名校，以及违约后的赔偿等内容。将比较重要或直接影响购房决策的宣传内容加入到合同正式文本或合同附件中，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。
第四、注意证据的收集
对于开发商派发的宣传册、广告彩页、样板房照片、小区规划图或其他宣传资料，购房者应妥善保存。签订购房合同时，对于开发商承诺的条件，也可以要求纳入合同中，这些都可以作为日后诉讼维权的证据。
 
如何维权商品房虚假宣传？
其实，关于开发商应受到何种程度宣传的约束，最高院早就有了明确意见。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
就是说原则上商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请（开发商不受其约束，可以稍微放飞自我夸张一些，这个大家都懂得）。但是（划重点）出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约（开发商就应受其约束了）！该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
由此可见，购房人在购买商品房时，应当保留好开发商对楼盘的相关宣传资料，包括开发商利用广播、电视、报纸、期刊、微信、微博等媒体所作的宣传资料、广告牌、样板房等。当发现所购房屋及配套设施等与开发商售楼时宣传不一致，确有证据构成虚假宣传并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，购房人可以自知道开发商虚假宣传之日起一年内请求人民法院或仲裁机构撤销购房合同、退房并赔偿相应的损失。购房人也可以要求继续履行购房合同，同时要求开发商承担虚假宣传违约责任，支付相应的违约金。
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发生纠纷走法律程序的话，只有在相关事实清楚，相关诉讼请求有法律依据的情况下才会获得法院支持。法律适用、诉讼时效、证据组织，违约金的计算等技术性较强，建议聘请专业律师维护自己的合法权益，律师会根据具体情况给您相应的建议，为您的房产交易保驾护航。切勿盲目维权浪费诉权，让自己的既得利益蒙受损失。
 
 
本文作者：京云房产律师团 孟涛
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