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    无证房遇拆迁,哪种情况下能够获赔?

    京云律师事务所

    2019-06-19 10:55:10

    【摘要】  在我国广大的农村地区,由于历史和风俗习惯以及当地政策等原因,整个村不办理房产证或者是某家某户超面积建房都是一种常态,到律所咨询的当事人说的最多的一句话是:我们那里都

      在我国广大的农村地区,由于历史和风俗习惯以及当地政策等原因,整个村不办理房产证或者是某家某户超面积建房都是一种常态,到律所咨询的当事人说的最多的一句话是:我们那里都没有产证的!我们那里都是这样的!我们那里多多少少都超本上面积的!

      那么,这些无证的房子或者是超过“红本”上的附房,是违章建筑还是合法建筑?如果房子遇到拆迁了,我可以得到补偿吗?这应该是广大被拆迁人最关心的问题。

      京云房产律师团队针对此普遍现象,向广大被拆迁人简单阐明其能否得到合理补偿的法律依据。

      1、甲问:律师,我这个房子在当初建造的时候,是向村里打过申请报告的,也有村委会的盖章,但是后来没有办下来产证,是违法建筑吗?

      答:首先我们必须要了解,什么是违法建筑。根据《城乡规划法》的相关规定,违法建筑一般包括以下几种情形:没有申请或者申请未获得批准,没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑;虽然取得建设工程规划许可证,但未按照批准的范围、使用性质建成的建筑;擅自将临时建筑建设为永久性的建筑。根据甲的描述,建造房屋之前是申请并报告,还有相关部门的盖章,因此此类房屋不宜随意认定为违建。要弄清楚,没有办理产证的原因是什么。

      2、乙问:律师,村书记说我这个房屋是违法建筑,他有这个权利吗?

      答:这个在很多拆迁案件中,村委会、镇政府大多数直接认定无证的房屋是违法建筑,其实这种一刀切的做法是错误的。违法建筑的认定主体、认定程序必须符合法律规定,征收范围内的房屋情况复杂,尤其是某些城中村或旧城区,存在大量的因为历史遗留原因而未依法登记或没有办理相关审批手续的房屋,对于这类建筑,相关部门要例外处理并认定,具体问题具体分析。

      3、丙问:律师,那么我这个房子在拆迁中是怎么补偿的?补偿标准是什么?

      答:首先,根据根据行政法中的“比例原则”即《行政处罚法》中的“过罚相当”原则给予合理补偿。至于如何补偿,可以考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。农村居民建造住宅,只要经乡镇政府审核,并经县级政府批准后,就算没有宅基地证,建房证也不能认定为违章建筑。

      其次,无证房屋就算被认定为违章建筑也需要补偿。经相关部门调查认定为违法建筑的违法部分不予补偿。对于合法部分,应当给予等价的补偿。本该属于我们的土地和建筑材料我们仍有寻求补偿的权利。

      最后,补偿标准每个地区是不一样的,政府部门会根据当地的拆迁管理办法进行估算、赔偿。您可以查看拆迁公告的具体规定,也可向当地土地部门咨询。如果有异议,可以走法律程序,要求合理补偿。

      在拆迁中,房屋拆迁补偿一般包括两类:

      ①房屋补偿费(房屋重置费),用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算;

      ②周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

      房屋拆迁补偿方式分为两种:

      ①补偿方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换,或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。

      ②补偿的金额,根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。

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