开发商恶意起诉想反悔，认购合同究竟有无效力？

京云律师事务所

2019-11-04 15:57:27

【摘要】中国业主维权网案情西安的陈女士在2016年8月以内部认购的形式买了一套房屋，当时只签订了认购合同，没有签正式的房屋买卖合同，原因是当时开发商XX公司还没办下来预售许可证，但

中国业主维权网案情
西安的陈女士在2016年8月以内部认购的形式买了一套房屋，当时只签订了认购合同，没有签正式的房屋买卖合同，原因是当时开发商XX公司还没办下来预售许可证，但是销售人员保证说很快就会办下来，于是陈女士放心的签了认购合同，也很快全额支付了购房款。
但是该楼盘在2018年6月8日才取得商品房预售许可证。同时让陈女士意想不到的是，XX公司居然在11月将自己诉上法庭，请求确认合同无效，收回房屋。由于近些年西安市的房价一路飙升，如果现在丢掉房子，即便是能够要求开发商赔偿损失，最终获得的赔偿金额也远远比不上开发商重新出售房屋的价款。这就是为什么开发商意图确认合同无效的目的。

争议焦点认购书维权
一、《认购合同》的性质
XX公司认为，双方只是签订了认购协议，并未签订正式的房屋买卖合同，不能认定双方形成了买卖合同关系。

二、《认购合同》的效力
XX公司认为，鉴于在签订《认购合同》时，双方均明知该项目无预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《城市商品房预售管理办法》第六条，该合同应为无效合同，自始不发生法律效力。

律师分析
1.关于认购合同的性质问题。
首先，陈女士所签的认购合同，记载了商品房坐落位置、房号、销售面积、销售总价款、付款时间及优惠幅度、双方权利义务等条款，已经具备商品房买卖合同的实质内容，而且已经支付了全额房款，双方已经形成了房屋买卖的合同法律关系，应当认定为买卖合同，而非仅仅是认购合同。
我国司法解释也对这种情况作了明确规定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。陈女士所签认购合同正是属于这种情形。
2.关于认购合同是否自始无效的问题
XX公司之所以敢于起诉要求确认合同无效，依据的是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。
而XX公司先起诉，后取得商品房预售许可证，认为其不属于有效的情形，自然可以要求确认合同无效，合同无效的后果自然是房屋的权属恢复到之前的状态，也就是回到开发商手里。
如果僵硬的适用法条，似乎开发商的主张不无道理，然而法律是一个层层递进的体系，每一个部门法都有其基本原则、基本原理和解释方法，如果我们从整个法律体系和立法目的入手，就会知道开发商的主张并不符合法律规定。

从立法目的上讲，预售许可制度是为了规范商品房开发销售秩序，从而充分保护购房者的合法权益，最终目的是确保购房者能够取得房地产权属证书，能够顺利取得所购买房产的物权。
而该司法解释的规定，目的也是为了规制无预售许可证的预售行为本身，因为无预售许可证的销售行为的发生势必会对国家利益或者社会公共利益造成损害，尤其是在消费者被欺诈或者蒙蔽时，甚至会引发社会稳定问题。

从立法体系上讲，本条规定衔接合同法第五十二条关于合同无效情形的规定，即违反法律强制性规定的合同自始无效，该“强制性规定”，被司法解释进一步限定为“效力性强制性规定”。所谓“效力性强制性规定”，如果强制性规范规制的是合同行为本身，即只要该合同行为发生将绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的市场准入资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，不能轻易的认定为无效。

从法律的文理解释上讲，该规定后半句规定的“但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”内容，该但书条款中用语以“可以”予以授权，而不用“应予”或者“应当”加以限制，其意在为考量处于弱势地位的买受人意愿而留有余地，也赋予法官在办理案件中根据个案情形以自由裁量权。

从合同法的基本原则看，诚实信用原则被称为民法的“帝王条款”，其要求合同当事人在订立、履行合同以及合同终止后的过程中，要讲诚实、守信用，以善意的方式履行合同。要求合同当事人不得通过欺诈、蒙蔽等不当手段谋取利益。
众所周知，目前本地房地产市场价格波动较大，出卖人往往出于趋利避害的目的，恶意违约的情形较为突出。XX公司在收到全额购房款近两年后，在诉讼期间涉案房产已经取得预售许可证情况下，仍坚持认为合同无效，恶意明显；其诉讼行为目的是使买房人入住预期落空并蒙受损失，显然有悖公序良俗和诚信原则。
因此，XX公司主张合同无效，无论从法律依据或者事实基础，还是从维护商品房市场的正常交易秩序及促进商品房市场诚信体系建立的角度，均不应得到法律支持。
最终，法院驳回了XX公司的诉讼请求。

律师评论
鼓励交易是合同法的重要精神，合同被确认为无效也就意味着当事人在订立合同中所预期的法律效果的否定。本案中的开发商意图钻法律的空子，损害购房者的利益，违反了以诚待人、守信做事的商业行为基本道德规范，也不会得到法律的确认和支持。中国业主维权网

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开发商恶意起诉想反悔，认购合同究竟有无效力？

王兴华创始人、主任

景海竞律师

乐祥立房产部主管律师

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王兴华 创始人、主任

景海竞 律师

乐祥立 房产部主管律师

王兴华创始人、主任

景海竞律师

乐祥立房产部主管律师