开发商欠债被强制执行，购房者怎么保住自己的房子？

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京云律师事务所

2019-11-28 10:51:37

【摘要】关键词：业主维权，烂尾楼维权，买卖合同纠纷文章导读：11月14日，《全国法院民商事审判工作会议纪要》正式发布。《纪要》的公布对于统一裁判思路，规范法官自由裁量权，增强民商事审判

关键词：业主维权，烂尾楼维权，买卖合同纠纷
文章导读：11月14日，《全国法院民商事审判工作会议纪要》正式发布。《纪要》的公布对于统一裁判思路，规范法官自由裁量权，增强民商事审判的公开性、透明度以及可预期性，提高司法公信力具有重要意义。其中，第125项对涉及商品房买卖的执行案件做出了规定。
之所以专门针对这个问题进行解释，是因为面对资不抵债的开发商，购房者在众多债权人中属于弱势群体，因此需要特别保护普通消费者的权利。

一、那么，购房者的房子会不会被强制执行，如果出了问题应该怎么保住呢？
1、相关案例
家住成都的陶先生就遇到了这种问题。
2013年7月，陶先生在成都买了一套商品房，当天签订了《商品房买卖合同》并向XX公司支付了全部购房款58.8万元，8月份入住，但是没有进行备案登记和办理房产证。结果刚住了几个月，就得知自己的房子被查封了，原来，另外一家公司因为与开发商公司有债务纠纷，就申请法院查封了公司名下的房产。
2、律师解析
（1）陶先生应该怎么办？
京云房产律师团认为，查封是法院进行民事执行的措施之一，在商品房纠纷中的查封，一般是开发商公司的其他债权人在主张了自己的债权后，根据法院的判决书申请强制执行，以保障自己的债权得到实现。因为购房者在没有办理备案登记之前，所购房屋还在开发商公司名下，所以就会被当做开发商的资产进入强制执行。
因此陶先生需要做的是，向法院主张该房屋已经属于自己，而非属于开发商的，此时需要向法院提起执行异议或者执行异议之诉。
（2）什么是执行异议
购房者作为开发商债务纠纷的案外人，因为执行标的涉及到了自己的权利，可以请求法院不
对该标的实施执行，这就是执行异议。如果执行异议申请被法院裁定驳回，还可以进一步申请执行异议之诉。

二、购房者权利的优先性
1、由于商品房销售的特殊性和购房者的弱势群体地位，最高法院出台了司法解释来保护购房者的合法权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定，如果符合以下三个条件，购房者提出的执行异议会被法院支持。
（1）在法院查封之前购房者和开发商已经签订合法有效的书面买卖合同；
（2）所购商品房是用于居住，而且购房者名下没有其他用于居住的房屋；
（3）已经支付的价款超过商品房买卖合同约定总价款的百分之五十；
这次的工作会议纪要对以上条件做了进一步的解释。
第二条中的房屋可以理解为在本房屋同一设区的市或者县级市范围内，名下没有用于居住的房屋；或者购房者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，也视为符合该条件。
对于第三个条件，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，同样视为符合条件。
同时，另一司法解释也体现了法律对购房者的保护，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人。
2、京云房产律师团了解到，陶先生的纠纷中，陶先生在法院查封之前已经签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款购买房屋用于自住，且无证据证明其名下有其他用于居住的房屋。因此法院裁定异议成立，中止了对陶先生房屋的执行。

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王兴华创始人、主任

景海竞律师

王国龙案件业务部主管

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